Reformas de locales y lonjas en Bizkaia

¿Qué cambia al reformar un local en lugar de una vivienda?

En Bizkaia se llama lonja al local de planta baja, y reformarla tiene tres diferencias con reformar un piso que conviene tener claras antes de pedir presupuestos:

• Hay dos permisos. El de la obra (licencia o comunicación previa) y el de la actividad que se va a ejercer en el local, que en Euskadi regula la Ley 10/2021 de Administración Ambiental.
• El IVA no tiene rebaja. El 10 % de las reformas solo vale para viviendas.
• El uso manda. Lo que se puede hacer en el local depende de para qué se va a usar: comercio, oficina, hostelería, almacén o vivienda. Pasar de un uso a otro es en sí mismo una obra con licencia.

Por eso el orden lógico es el contrario al de un piso: primero se comprueba qué actividad admite el local y qué trámite pide, y después se diseña la obra.

¿Qué permiso necesita la obra de un local?

La ley vasca deja que cada ayuntamiento cambie la licencia por una comunicación previa en las obras de escasa entidad que no necesitan proyecto y «para el ejercicio de actividades no clasificadas» (artículo 207.5 de la Ley 2/2006), y exige licencia cuando la obra toca estructura, fachada o distribución (207.1.d y e). En los locales, cada municipio pone la raya en un sitio:

• Bilbao. Su comunicación previa cubre en los locales no residenciales el acabado de suelos, techos y paredes y el «rótulo y toldo encajado en fachada», siempre que no haya «modificación distributiva, ni cambio de uso ni ampliación del local», que no se toque estructura ni fachada y que la actividad no esté en los epígrafes 1 a 11 del impreso de comunicación previa de actividad clasificada. Si el local ya tiene uso, el ayuntamiento comprueba de oficio si tiene título habilitante. La licencia de obra menor abreviada tampoco sirve si la obra afecta a actividades clasificadas (artículo 57.1 de su ordenanza de licencias).
• Barakaldo. Su lista de licencias pone el «acondicionamiento locales» entre las obras mayores, las de «La obra no es pequeña, necesita proyecto».
• Erandio. Su comunicación previa admite «todo tipo de reforma de viviendas y locales comerciales» que no afecte a la estética de la fachada ni a la estructura, pero no las obras que crean nuevas viviendas o locales.
• Portugalete. Su ficha de comunicación previa cita una «Ordenanza reguladora de las obras y la apertura de actividades sujetas a comunicación previa», que junta obra y actividad en el mismo trámite.

Si la reforma cambia la fachada de la lonja (escaparate nuevo, puerta en otro sitio, cierre distinto), afecta al aspecto exterior y lleva licencia. Y si toca un pilar o el forjado, además del permiso hace falta un técnico: la Ley de Ordenación de la Edificación exige proyecto cuando la intervención altera el sistema estructural o cambia los usos característicos del edificio (artículo 2.2.b). La regla general, municipio a municipio, está en licencia o comunicación previa.

¿Hace falta licencia de actividad?

Si la actividad es clasificada, sí, o al menos una comunicación previa. El Gobierno Vasco define las actividades clasificadas como las que pueden dañar el medio ambiente, a las personas o a sus bienes, generar riesgo de hacerlo o molestar a las personas. La Ley 10/2021, de 9 de diciembre, de Administración Ambiental de Euskadi las somete, antes de funcionar, ampliarse o reformarse, a una de estas dos vías:

Lo práctico: averigua en qué anexo está tu actividad antes de firmar el alquiler o la compra de la lonja, porque lo que pida su trámite puede cambiar la obra y su precio. Un bar con cocina y una oficina no tienen nada que ver.

¿Se puede convertir una lonja en vivienda?

Sí, con licencia y si encaja en el planeamiento. El cambio de uso de una edificación está sujeto a licencia, «que deberá ser resuelta en el plazo máximo de dos meses» (artículo 207.1.r de la Ley 2/2006), y ninguna licencia, ni siquiera por silencio, da derechos contrarios a la ordenación urbanística (artículo 211.1). Tres normas pesan sobre el proyecto:

1. Habitabilidad. Toda vivienda de Euskadi debe cumplir el Decreto 80/2022 de condiciones mínimas de habitabilidad. El Decreto 55/2026 del Gobierno Vasco, en vigor desde mayo de 2026, asimila a las viviendas colaborativas las que salen de locales comerciales en planta baja de edificios residenciales, y permite pedir al ayuntamiento, con la licencia, la exención de algunas condiciones sin que el planeamiento lo prevea. Nunca se pueden eximir las del Código Técnico, la accesibilidad, la superficie mínima ni la altura libre mínima (artículo 10.3 del Decreto 80/2022).
2. Código Técnico. El cambio de uso tiene sus propios límites de aislamiento en el documento de ahorro de energía (tabla 3.1.1.b del DB-HE), y si la superficie útil pasa de 50 m² también el límite de consumo energético de la sección HE 0.
3. Después de la obra. En Bilbao, la comunicación previa de obras en viviendas no vale para las que están en planta baja: cualquier reforma futura de esa vivienda irá por licencia.

El paso a paso, con la documentación y los errores típicos, está en pasar una lonja a vivienda.

¿Qué impuestos paga la obra de un local?

• IVA general. El tipo reducido del 10 % del artículo 91.Uno.2.10.º de la Ley del IVA es para obras «realizadas en edificios o partes de los mismos destinados a viviendas». En un local que sigue siendo local, la obra va al tipo general. Si quien encarga la obra es una empresa o un autónomo que usará el local en su actividad, su asesor le dirá si puede deducir ese IVA.
• ICIO. El 5 % del coste de ejecución material en los 16 municipios estudiados, y se paga también si la obra va por comunicación previa (Norma Foral 10/1989 de Bizkaia, artículo 1). Basauri tiene un tipo reducido del 2,17 % para obras en locales comerciales de menos de 200 m². Los tipos y bonificaciones de cada municipio están en ICIO en Bizkaia.
• Tasas. Aparte del ICIO, muchos ayuntamientos cobran una tasa por tramitar la obra: Bilbao tiene una ordenanza de tasas propia y Erandio cobra el 0,5 % del presupuesto de ejecución material sin IVA.

¿Por qué no damos un precio por metro para reformar un local?

Porque no hay una fuente que lo publique con un mínimo de rigor para Bizkaia, y porque dos lonjas del mismo tamaño pueden no parecerse en nada. Lo que mueve el presupuesto:

• El punto de partida. Una lonja en bruto, sin solera, sin aseo ni acometidas, no se parece a un local que tuvo actividad y solo hay que actualizar.
• Las instalaciones. Acometida eléctrica y potencia, agua, saneamiento hasta la red, ventilación y, si hay cocina, extracción de humos.
• La actividad. Lo que pida su licencia o comunicación: aislamiento acústico, protección contra incendios, aseos, accesibilidad.
• La fachada. Escaparate, puerta, cierre y rótulo. El Código Técnico permite a los escaparates de un local comercial una transmitancia hasta un 50 % mayor que la de una ventana normal (nota de la tabla 3.1.1.a del DB-HE).
• El técnico. Proyecto, dirección de obra y gestión de licencias cuando la obra los necesita.

Algunas partidas sí tienen precio en otras páginas de esta guía. Por ejemplo, el suelo laminado AC5, la clase pensada para uso residencial intensivo o comercial, cuesta 25-45 €/m² instalado según Cronoshare (media de España), y el resto de suelos están en suelos y parquet.

¿Qué debe incluir el presupuesto de un local?

• La actividad para la que se reforma el local y el régimen que pide (licencia o comunicación previa).
• Proyecto técnico y dirección de obra, si hacen falta, y quién los firma.
• Demoliciones, solera o nivelación del suelo y desescombro.
• Cada instalación por separado: electricidad, agua, saneamiento, ventilación, climatización y, si hay, extracción de humos.
• Tabiquería, techos y acabados, con metros y materiales.
• Fachada, escaparate y cierre.
• Licencias, tasas e ICIO, y quién los tramita y paga.
• Plazo, forma de pago por fases y garantía.
• IVA aplicado.

¿Qué cambia según el municipio?

En el resto de municipios, la regla de fondo es la misma ley vasca: licencia para tocar estructura, fachada, distribución o uso, y comunicación previa para lo pequeño cuando la ordenanza lo prevé. Pregunta en el ayuntamiento por la actividad concreta antes de cerrar el local.