Licencia de obra o comunicación previa en Bizkaia: tabla

¿Qué diferencia hay entre licencia de obra y comunicación previa?

Con la licencia pides permiso y esperas a que el ayuntamiento te lo conceda. Con la comunicación previa avisas: presentas el impreso con la documentación y puedes empezar la obra ese mismo día. La ficha de Leioa lo dice así: «No se requiere resolución para iniciar las obras, que se podrán llevar a cabo desde el día en que se presente la comunicación previa». En Bilbao, según Surbisa, «la propia presentación de la documentación completa habilita a iniciar las obras».

Que no haya espera no significa que no haya control. El ayuntamiento puede comprobar la obra cuando quiera y ordenar que se pare si no se ajusta a lo comunicado (artículo 207.5 de la Ley 2/2006). Y si la documentación está incompleta, la comunicación no vale: Gernika-Lumo avisa de que en ese caso «no surtirá efectos».

Cada ayuntamiento le pone un nombre: comunicación previa en Bilbao o Getxo, actuación comunicada en Amorebieta-Etxano, enterado de obra en Mungia, declaración responsable en Durango. Funcionan igual: avisas antes y empiezas.

¿Qué dice la ley vasca?

La norma de referencia es la Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo del País Vasco. Su artículo 207.1 exige licencia para, entre otras:

Ampliar una construcción (letra c).
Las obras que afecten a la estructura, a la configuración arquitectónica del edificio o a su aspecto exterior (letra d).
Las obras que modifiquen la disposición interior o rehabiliten el edificio, incluida la división de una vivienda en dos o más (letra e).
Demoler (letra h).
La primera utilización y el cambio de uso, total o parcial (letra r).

El artículo 207.5 permite que cada ordenanza municipal cambie la licencia por una comunicación previa en las obras de escasa entidad técnica que no necesitan proyecto. Por eso cada ayuntamiento traza la raya en un sitio distinto. Y el 207.3 manda directamente a comunicación previa dos instalaciones: las placas solares de autoconsumo sobre edificios y los puntos de recarga de coche eléctrico dentro de los edificios, salvo en edificios protegidos o si tocan la estructura.

Lo que separa una cosa de la otra en la práctica es el proyecto técnico. La Ley de Ordenación de la Edificación lo exige en las intervenciones que cambian la configuración arquitectónica del edificio: las que varían de forma esencial la fachada, el volumen o el sistema estructural, o cambian el uso característico del edificio (artículo 2.2.b). Si tu obra necesita un técnico que firme un proyecto, necesita licencia.

¿Qué obras van por comunicación previa y cuáles por licencia?

Obra	Lo habitual en Bizkaia	Matices
Pintar, cambiar el suelo, alicatar sin mover nada	Comunicación previa	En Sopela, licencia de obra menor; en Barakaldo, licencia rápida que se da al momento
Reformar baño o cocina sin cambiar la distribución	Comunicación previa	En Getxo, sin añadir baños ni mover la cocina de sitio
Cambiar ventanas	Comunicación previa, con el mismo color, tamaño y forma	En Bilbao la comunicación previa cubre solo las ventanas de patio; en Barakaldo, licencia rápida
Tirar tabiques o redistribuir	Licencia	Getxo, Leioa, Erandio y Durango admiten algunos cambios menores por comunicación
Tocar estructura o un muro de carga	Licencia	Así en todos los municipios cuya ficha hemos podido consultar
Fachada o cerrar un balcón o una terraza	Licencia	Amorebieta-Etxano no autoriza cerrar balcones o terrazas por separado
Retejar o impermeabilizar la cubierta	Comunicación previa en Bilbao y Erandio	Portugalete, Leioa y Amorebieta-Etxano solo admiten por comunicación el mantenimiento sin andamio; en Galdakao, las cubiertas van por licencia
Pasar una lonja a vivienda o dividir un piso	Licencia	Es cambio de uso o división (artículo 207.1.e y r)
Placas solares o punto de recarga interior	Comunicación previa por ley	Licencia si el edificio está protegido o se toca la estructura
Andamio, valla o contenedor en la calle	Permiso aparte	Se pide además del de la obra

Si vas a pasar un local a vivienda, lo explicamos en lonja a vivienda.

¿Qué trámite pide cada ayuntamiento?

Hemos revisado la ficha del trámite o la ordenanza de 16 de los municipios con más habitantes de Bizkaia. Esto es lo que dice cada uno para una obra dentro de casa:

Municipio	Obras interiores sin redistribuir	Cuándo hace falta licencia u otro trámite
Bilbao	Comunicación previa de obras menores en viviendas: acabados de suelos, techos y paredes, instalaciones y ventanas de patio	Vivienda en planta baja o bajo cubierta, cambios de distribución, estructura o fachada, y cambiar el suelo de baño o cocina en edificios de estructura de madera
Getxo	Comunicación previa: incluye pequeñas demoliciones y construcción de tabiques, instalaciones, revestimientos y carpintería	Si aumenta el número de baños, cambia la cocina de sitio o toca estructura, conductos generales o el aspecto exterior; con estructura de madera no se tiran ni levantan tabiques por esta vía
Barakaldo	Trámite rápido de licencia de obra menor, que se obtiene al momento: ventanas, puertas, cocina, baño, suelo y pintura	Si se derriban tabiques, se toca la fachada o se pasa del tope de presupuesto de la ficha (18.030 € sin IVA en una ficha sin fecha: confírmalo)
Portugalete	Comunicación previa con efecto inmediato: cocina, baño, bañera por ducha, caldera, suelo, pintura y puertas	Si cambia la distribución, o si un arreglo exterior necesita dirección de obra o andamio. La licencia de obra menor tarda 30 días
Santurtzi	No hemos podido consultar la ficha del trámite en su web	Pregunta en urbanismo antes de empezar
Basauri	Comunicación de obras en interior de vivienda (C-1): cocinas, baños, suelos, falsos techos, ventanas, pintura e instalaciones	Si afecta a la estructura o a la estética de la fachada; no vale en edificios de estructura de madera
Leioa	Comunicación previa de obra menor: acabados de cocina y baño, instalaciones y abrir un hueco en un tabique	Si se derriban tabiques, cambia el uso de las estancias o se toca estructura, fachada o cubierta
Durango	Declaración responsable de obras menores en vivienda	La ficha no enumera las obras; si cambias la distribución pide planos del estado actual y reformado, y un informe técnico si la obra es compleja
Galdakao	Comunicación previa para obras de escasa entidad técnica	Licencia si se toca la estructura, la configuración arquitectónica o el aspecto exterior, como cubiertas y fachadas
Erandio	Comunicación previa: cocinas y baños, demolición parcial de tabiquería, suelos, carpintería y retejo	Si se crean viviendas o locales nuevos, se toca la estructura o el aspecto exterior, o el edificio está protegido
Sestao	No hemos podido consultar la ficha: su sede pide identificarse	Pregunta en urbanismo antes de empezar
Mungia	Enterado de obra: reforma interior sin cambiar distribución ni estructura, puertas y ventanas iguales, canalones y bajantes	Si el presupuesto pasa de 8.000 € o se cambia la distribución o la estructura
Bermeo	Comunicación previa para obras de hasta 18.000 € sin tocar distribución, estructura ni fachada	Cambiar la distribución es licencia de obra menor; cambiar el suelo de cocina o baño con estructura de madera tampoco es obra pequeña
Gernika-Lumo	Comunicación previa de obra menor, sin proyecto técnico	Si afecta a la estructura o a la seguridad y estabilidad del edificio
Amorebieta-Etxano	Actuación comunicada: reforma interior y acabados de suelos, techos y paredes	Si afecta a la estructura, a conductos generales o a la fachada; el mantenimiento exterior, solo sin andamios
Sopela	Licencia de obra menor, que incluye pintura, alicatado y cambios de distribución que no toquen la estructura	Obra mayor si afecta a la estructura

Lo que se repite en casi todos: cambiar baño o cocina sin tirar tabiques, sin tocar estructura ni fachada, se resuelve con una comunicación. Barakaldo y Sopela son la excepción, con una licencia de obra menor. Para Bilbao, con sus licencias abreviada y ordinaria y los andamios, tienes una guía propia: licencia de obra en Bilbao.

¿Qué pasa con los edificios de estructura de madera?

Son frecuentes en Bilbao y en los cascos viejos, y varios ayuntamientos los sacan, del todo o en parte, de la comunicación previa:

Bilbao: no admite por comunicación previa cambiar el suelo de baños y cocinas. Y si la reforma va por licencia, Surbisa indica que hace falta un informe técnico sobre el estado de la estructura durante la obra.
Getxo: no se pueden tirar ni levantar tabiques por comunicación previa.
Basauri: la comunicación de obras en interior de vivienda no sirve en estos edificios.
Bermeo: cambiar el suelo de la cocina o del baño no cuenta como obra de pequeña entidad.

Si no sabes cómo es la estructura de tu edificio, pregúntalo al administrador o mira la ITE si el edificio la tiene.

¿Hace falta otro permiso para andamios, vallas y contenedores?

Sí. No hay una norma vasca única: cada ayuntamiento lo regula y se pide aparte de la licencia o la comunicación de la obra. Bilbao tiene la «licencia de elementos auxiliares de obra», que exige tener antes autorizada la obra principal. Durango lo tramita con una declaración responsable, para la que pide seguro de responsabilidad civil y la homologación del andamio, y Galdakao y Gernika-Lumo con una comunicación previa ligada a una obra con permiso en vigor. En Portugalete, si la obra lleva andamio hace falta un certificado de seguridad firmado por un técnico y visado por su colegio, y Bermeo exige una fianza de 1.000 € por los andamios en la vía pública. Lo detallamos en andamios, vallas y contenedores en la calle.

¿Qué se paga al presentar la licencia o la comunicación?

ICIO, el impuesto municipal de obras. Se paga también cuando la obra va por comunicación previa (Norma Foral 10/1989, artículo 1). Se calcula sobre el coste de ejecución material, sin IVA, honorarios ni beneficio de la empresa, y el tipo máximo en Bizkaia es el 5 %. Los 16 municipios revisados aplican ese 5 % como tipo general, y Portugalete, Basauri, Galdakao y Erandio tienen tipos reducidos para algunas obras. Todo en ICIO en Bizkaia.
Tasa por tramitar la licencia o la comunicación, si tu ayuntamiento la cobra.

¿Qué pasa si hago la obra sin permiso?

El ayuntamiento puede comprobarla y ordenar que se pare (artículo 207.5 de la Ley 2/2006).
Ni siquiera por silencio administrativo se adquieren derechos contrarios a la normativa urbanística (artículo 211.1).
El ICIO se devenga al empezar la obra, «aun cuando no se haya obtenido la correspondiente licencia» (Norma Foral 10/1989, artículo 3.4).
Pierdes las ayudas: las bases de los programas de Surbisa excluyen las obras que no obtuvieron el permiso necesario antes de empezar.

¿Qué documentos hay que presentar y cuánto se tarda?

Para la comunicación previa de una vivienda en Bilbao, la ficha de Surbisa pide el impreso cumplimentado y un presupuesto detallado de la obra. Si cambias la distribución donde se admite, como en Durango, añaden planos del estado actual y del reformado. Las obras con proyecto llevan el proyecto técnico firmado.

En cuanto a plazos, la comunicación previa no tiene espera. Para la licencia, la ley vasca fija tres meses cuando la normativa del ayuntamiento no dice otro, y si pasa ese plazo sin respuesta se entiende concedida (artículo 210). En la práctica, Portugalete indica 30 días para la licencia de obra menor y Surbisa calcula alrededor de un mes para las licencias con proyecto en Bilbao.

Preguntas frecuentes

¿Qué obras se pueden hacer sin licencia en Bizkaia?

Casi ninguna obra queda fuera de todo trámite. En los ayuntamientos que hemos revisado, hasta pintar, cambiar el suelo o reformar el baño sin mover tabiques figura en la lista de comunicación previa: no esperas a que te den permiso, pero tienes que presentarla antes de empezar. Las excepciones son Sopela, donde esas obras son licencia de obra menor, y Barakaldo, con una licencia rápida que se obtiene al momento.

¿Cuánto tarda una licencia de obra?

Depende del ayuntamiento y de la obra. La ley vasca fija tres meses como plazo máximo cuando la normativa municipal no dice otro, y si pasa sin respuesta la licencia se entiende concedida, salvo que la obra vaya contra la normativa urbanística. Portugalete indica 30 días para la licencia de obra menor y Surbisa calcula alrededor de un mes para las licencias con proyecto en Bilbao. La comunicación previa no tiene espera.

¿Necesito licencia para tirar un tabique?

Normalmente sí: la ley vasca exige licencia para las obras que modifican la disposición interior de la vivienda (artículo 207.1.e de la Ley 2/2006). Hay matices: Getxo admite por comunicación previa pequeñas obras de demolición y construcción de tabiques, Leioa abrir un hueco en un tabique para comunicar dos estancias y Erandio la demolición parcial de tabiquería. Si el muro es de carga, afecta a la estructura y va por licencia. Más en tirar un tabique.

¿Qué pasa si hago la obra sin presentar nada en el ayuntamiento?

El ayuntamiento puede comprobar la obra en cualquier momento y ordenar que se pare si no cumple los requisitos (artículo 207.5 de la Ley 2/2006). El ICIO se debe igual aunque no hayas pedido la licencia, porque se devenga al empezar la obra. Y pierdes ayudas: las de Surbisa, por ejemplo, excluyen las obras que empezaron sin el permiso que necesitaban.

¿Las placas solares o un cargador para el coche necesitan licencia?

Por ley van por comunicación previa. La Ley 2/2006 exime de licencia las instalaciones solares de autoconsumo sobre edificios y los puntos de recarga situados dentro de los edificios (artículo 207.3), salvo en edificios protegidos, si afectan a la estructura o la cimentación o si necesitan evaluación ambiental. En las placas, la comunicación lleva presupuesto, planos y fotografías, memoria de potencia e informe sobre la capacidad portante.

Licencia de obra o comunicación previa en Bizkaia: qué necesita tu reforma