Pasar una lonja o local a vivienda en Bizkaia

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¿Qué permiso hace falta para pasar una lonja a vivienda?

Dos cosas, que normalmente se tramitan juntas:

1. La licencia de cambio de uso. La Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo del País Vasco somete a licencia «la primera utilización de obras o partes de ellas, así como su modificación y el cambio, total o parcial, de usos de la edificación, que deberá ser resuelta en el plazo máximo de dos meses» (artículo 207.1.r).
2. La licencia de las obras. Adaptar un local a vivienda cambia su distribución interior (artículo 207.1.e) y, casi siempre que hay que abrir ventanas o cambiar la puerta de la calle, su aspecto exterior (artículo 207.1.d).

En los municipios que hemos revisado, ninguna de las dos cabe en una comunicación previa. Los ayuntamientos lo dicen con sus propias palabras: Erandio excluye de la comunicación las obras que «impliquen la creación de nuevas unidades de vivienda o locales»; Leioa, las que conlleven «un cambio de uso de las estancias»; Bilbao, en los locales, cualquier cambio de uso, y Barakaldo pone el acondicionamiento de locales entre las obras mayores, que necesitan proyecto. Surbisa incluye las reformas completas de locales entre las obras que van por licencia con proyecto técnico. El reparto general de trámites está en licencia de obra o comunicación previa.

Ojo con el silencio: aunque el ayuntamiento no conteste en plazo, nunca se adquieren por silencio facultades contrarias a la ordenación urbanística (artículo 211.1).

¿Lo permite el planeamiento de tu municipio?

Es la primera pregunta y la que más dinero ahorra. La licencia solo se concede si el uso de vivienda está admitido en ese local por el planeamiento urbanístico del municipio: su plan general y, donde los hay, planes especiales como el de rehabilitación del Casco Viejo de Bilbao. Es el planeamiento de cada municipio el que dice si lo admite y en qué condiciones.

Antes de comprar o de encargar un proyecto, pregúntalo en urbanismo. En Bilbao, la ordenanza de licencias permite pedir una consulta sobre «las posibilidades de uso y edificación y el régimen urbanístico de un inmueble concreto» (artículo 104). La respuesta es informativa y no crea derechos, y si la pides por escrito paga tasa, pero te dice si la idea es viable antes de gastar.

¿Qué condiciones mínimas debe cumplir la vivienda?

Las fija el Decreto 80/2022 del Gobierno Vasco, de condiciones mínimas de habitabilidad. Su artículo 7.2 obliga a las rehabilitaciones a cumplir el anexo I, y el ayuntamiento puede eximir de algunas condiciones en ciertos casos (artículo 10), pero nunca de las del Código Técnico de la Edificación, de la superficie mínima, de la altura libre mínima ni de la accesibilidad (artículo 10.3). Estas son las que más pesan en una lonja:

Fíjate sobre todo en la condición de vivienda exterior: el espacio de estar y comer y, si hay más de un dormitorio, al menos uno de ellos, deben tener luz y ventilación naturales a través de huecos a calles, plazas, espacios libres públicos o patios (definición del anexo IV). Una lonja profunda con una sola fachada estrecha puede no dar para repartir esos huecos.

¿Qué dice la comunidad de vecinos?

Antes de nada, lee el título constitutivo y los estatutos de la comunidad: los estatutos pueden prohibir actividades en los pisos y locales (artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal), y conviene saber qué dicen del uso del tuyo.

En cuanto a las obras, dentro del local puedes hacer las que no alteren la seguridad del edificio, su estructura, su configuración o estado exteriores ni los derechos de otros propietarios, avisando antes a quien represente a la comunidad (artículo 7.1). Abrir ventanas en la fachada, tocar un muro de carga o modificar elementos comunes necesita el voto favorable de tres quintos de los propietarios que sumen tres quintos de las cuotas (artículo 17.4).

¿Qué pasos hay que dar?

1. Consulta urbanística: que el planeamiento admite vivienda en ese local.
2. Técnico: un técnico competente que compruebe si cumple el Decreto 80/2022 y redacte el proyecto.
3. Comunidad: acuerdo de la junta si tocas fachada o elementos comunes.
4. Licencias de cambio de uso y de obras, con el proyecto. Paga el ICIO, el 5 % del coste de ejecución material en los 16 municipios con más habitantes de Bizkaia, y la tasa. Ver ICIO en Bizkaia.
5. Obra, con los permisos de andamio o contenedor si ocupan la calle.
6. Instalación eléctrica nueva con su certificado, registrado en el Gobierno Vasco: boletín eléctrico.
7. Primera utilización: la ley la somete también a licencia (artículo 207.1.r). Pregunta al ayuntamiento si tu obra la necesita y qué documentación pide al terminar.

Un detalle que conviene saber si vives en Bilbao: la comunicación previa de obras menores no se aplica a las viviendas en planta baja. Una vez convertida la lonja, hasta cambiar el suelo o reformar el baño irá por licencia de obra menor. Lo contamos en licencia de obra en Bilbao.

¿Cuánto cuesta y qué IVA lleva?

No damos un precio: no tenemos una fuente fiable para este trabajo y cada lonja parte de un estado distinto. El presupuesto depende de los metros, de si hay que abrir o agrandar huecos en fachada, de llevar agua, desagües y electricidad a todas las estancias, del aislamiento y de los honorarios del proyecto. Pide que el presupuesto separe la obra, el proyecto, el ICIO y la tasa.

Sobre el IVA, no des por hecho el 10 % de las reformas: el artículo 91.Uno.2.10.º de la Ley del IVA lo aplica a obras en edificios o partes de ellos «destinados a viviendas», y un local no lo es antes de la obra. Pide a la empresa que justifique el tipo que aplica o consúltalo con Hacienda. Lo explicamos en IVA del 10 % en reformas, y la reforma de locales en general en reforma de locales y lonjas en Bizkaia.