Reformas integrales en Bizkaia

¿Cuánto cuesta una reforma integral en Bizkaia?

En Bilbao y en el resto de Vizcaya se presupuesta por metro cuadrado. Cronoshare da para Bilbao tres escalones: desde 400-500 €/m² para una reforma básica, 500-900 €/m² para calidades estándar y 900-1.500 €/m² para alta calidad. Llevado a pisos concretos:

La básica ya incluye mucho: el ejemplo de Cronoshare para un piso de 60 m² por 24.000 € incluye demoliciones y desescombro, tabiques de pladur, parquet, baño, cocina, instalación eléctrica y pintura. La diferencia con las otras columnas está en los materiales y en cuánto se rehace. El techo de Bilbao, 1.500 €/m², queda por encima de los 800-1.200 €/m² que Habitissimo da para la alta calidad en el conjunto de España.

Para situar tu piso, mira su tamaño real. Según Eustat, la superficie útil media de la vivienda es de 86,2 m² en Bizkaia, 82,3 m² en Bilbao, 74,5 m² en Barakaldo, 69,3 m² en Sestao y 105,9 m² en Getxo. Ejemplo: un piso de 82 m² útiles, la media de Bilbao, con calidades estándar saldría entre 41.000 y 73.800 €. Eustat mide superficie útil; pregunta a cada empresa sobre qué metros calcula su precio, porque si unas usan útiles y otras construidos los presupuestos no son comparables. Más detalle en precio de una reforma integral por m².

¿Qué partidas lleva y qué la encarece?

Estas son las partidas que Cronoshare publica para Bilbao, útiles para revisar un presupuesto línea a línea:

Lo que sube la cuenta, según la misma fuente: que la vivienda sea antigua (entre 200 y 500 €/m² más), las ventanas con rotura de puente térmico, el aislamiento o la caldera de condensación (entre un 5 % y un 20 % más) y la zona y los accesos, que en el Casco Viejo, Abando o Indautxu suman entre un 10 % y un 15 %. Para casas unifamiliares no hay datos de Bizkaia: Cronoshare da para casas antiguas de toda España entre 600 y 1.200 €/m², y ninguna fuente publica precios de caseríos. Lo tratamos en rehabilitar un caserío.

¿Por qué tantos pisos de Bizkaia piden una reforma integral?

Por la época en que se construyeron. Según el censo de 2021 de Eustat, 36.409 de los 82.906 edificios de viviendas de Bizkaia (el 43,9 %) se levantaron entre 1951 y 1980, y el 65,5 % es anterior a 1981. En Bilbao, solo la década de 1961 a 1970 suma 44.185 viviendas, el 26,7 % de la ciudad según el censo del INE. Si no se han reformado, esos pisos conservan las instalaciones, la cocina y la distribución de su época, y por eso la reforma acaba siendo integral.

Antes de reformar por dentro, mira el edificio. Los edificios residenciales de más de 50 años deben pasar la inspección técnica (ITE) según el Decreto 117/2018 del Gobierno Vasco, y en Bizkaia hay 49.689 obligados según el registro Euskoregite. El informe del portal clasifica las obras pendientes por urgencia: si señala la fachada, la cubierta o las bajantes, conviene saber cuándo las hará la comunidad antes de cerrar paredes y techos nuevos.

¿Una reforma integral necesita licencia de obra?

Casi siempre. La Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo del País Vasco exige licencia para las obras que modifican la disposición interior de la vivienda o la rehabilitan (artículo 207.1.e) y para las que tocan estructura o fachada (207.1.d). Los ayuntamientos solo pueden pasar a comunicación previa las obras de escasa entidad técnica que no necesitan proyecto (207.5), y cada uno pone la raya en un sitio distinto:

Si la obra toca un muro de carga o el forjado, ya es una obra sobre la estructura, con licencia y técnico. La Ley de Ordenación de la Edificación exige además proyecto cuando la intervención altera la configuración arquitectónica del edificio (artículo 2.2.b). Cuando la ordenanza no fija plazo, el ayuntamiento tiene tres meses para resolver la licencia (artículo 210.7 de la Ley 2/2006). Y el contenedor o el andamio en la calle se piden aparte. Lo desarrollamos en tirar un tabique o una pared de carga y en licencia de obra en Bilbao.

¿Cuánto dura una reforma integral?

Según Cronoshare, la obra de un piso de 80-100 m² en Bilbao dura entre 2 y 4 meses, y se alarga si hacen falta permisos especiales, si el acceso es difícil o si aparecen imprevistos. Algunas fases tienen su propio plazo: la instalación eléctrica completa de un piso de ese tamaño lleva de 5 a 7 días laborables y un baño completo, de una a dos semanas. A eso hay que sumar el tiempo de la licencia. Lo contamos por tipo de obra en cuánto dura una reforma.

¿Cómo se organiza la obra?

El orden habitual es este: derribos y desescombro, instalaciones nuevas (fontanería, electricidad y calefacción por las rozas), tabiques y techos, alicatados y suelos, carpintería interior y, al final, pintura y remates. Cada gremio depende del anterior, y un retraso al principio se arrastra hasta el final.

Hay dos formas de contratarla. Con una sola empresa que lleva todos los gremios tienes un único responsable y un único contrato. Contratando cada gremio por separado controlas cada partida, pero la coordinación pasa a ser tuya. Kontsumobide, el instituto vasco de consumo, recuerda que en obras de cierta importancia puede interesar contratar la coordinación y aconseja pagar solo contra factura y certificaciones de obra, es decir, por fases terminadas. Pon por escrito el plazo, las calidades de cada partida y qué pasa con los imprevistos: está en el contrato de obra.

¿Qué impuestos y ayudas tiene una reforma integral?

• IVA. Del 10 % si eres un particular, la vivienda tiene al menos dos años y los materiales que aporta la empresa no pasan del 40 % del precio sin IVA; si no, del 21 %.
• ICIO. El 5 % del coste de ejecución material en los 16 municipios estudiados. Galdakao cobra un 5 % en obras mayores y un 4 % en las menores; el tipo reducido de Basauri (2,17 %) solo vale para reparaciones de vivienda de menos de 25.000 €, que una integral suele superar.
• IRPF foral. La Norma Foral 13/2013 de Bizkaia solo deja desgravar la rehabilitación de la vivienda habitual si el Gobierno Vasco la ha calificado como actuación protegida, y con límite de renta. La parte de eficiencia energética puede deducir un 15 % si cumple los requisitos del artículo 91 quater. Detalle en deducciones en el IRPF de Bizkaia.
• Ayudas. El Gobierno Vasco tiene una línea de ayudas para obras particulares de rehabilitación, que se tramita en las oficinas de rehabilitación: SURBISA en Bilbao, ERETZA en Barakaldo, SURPOSA en Portugalete, Sestao Berri, Bidebi en Basauri, Beruala en Bermeo y VISESA para el resto de Bizkaia. Las tienes en sociedades de rehabilitación de Bizkaia.

¿Dónde se hacen más reformas integrales en Bizkaia?

Bilbao concentra la mayor parte de las búsquedas de reforma integral y tiene su propia página: reformas integrales en Bilbao. Los municipios donde más pesa el parque antiguo, según el censo de 2021, son Sestao, con el 90,6 % de sus edificios de viviendas anterior a 1981, Basauri, con el 82,0 %, y Portugalete, con el 81,3 %. En los tres, la vivienda media no llega a 76 m² útiles, así que, a igual precio por metro, el total de una integral sale más bajo que en Bilbao o Getxo.