Garantías de una reforma: plazos y qué cubren

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¿Qué garantías tiene una reforma?

No hay una sola garantía, hay tres capas que se suman, y cada una depende de qué se estropee y de cómo fue la obra:

Además, si la empresa te da por escrito su propia garantía de la mano de obra, esa garantía se suma a las anteriores: no las sustituye.

¿Cuándo se aplica a una reforma la Ley de Ordenación de la Edificación?

Cuando la obra es «edificación» en el sentido de esa ley. Para un edificio que ya existe, el artículo 2.2 lo limita a las intervenciones que alteran su configuración arquitectónica: las totales y las parciales que cambian de forma esencial la composición exterior, el volumen o el sistema estructural, o que cambian el uso del edificio. Esas obras necesitan proyecto.

En Bizkaia hay una forma rápida de saberlo. La ley vasca de suelo permite que los ayuntamientos pasen a comunicación previa las obras de escasa entidad técnica que no necesitan proyecto (artículo 207.5 de la Ley 2/2006). Si tu reforma fue por comunicación previa o por una licencia de obra menor sin proyecto, como suele ir un baño o una cocina sin mover tabiques, casi con seguridad no es «edificación», y los plazos de 1, 3 y 10 años no se aplican tal cual: te protegen el contrato y la ley de consumo.

En cambio, sí suelen entrar las obras que tocan un muro de carga o un forjado, algo frecuente en los edificios con estructura de madera de Bilbao y de los cascos viejos (lo vemos en tirar un tabique o una pared de carga) y las rehabilitaciones de edificio hechas con proyecto.

¿Desde cuándo cuentan los plazos y hasta cuándo se puede reclamar?

En las obras que entran en esa ley, los plazos empiezan con la recepción: el acto en que la empresa entrega la obra y tú la aceptas, con o sin reservas (artículo 6). Debe constar en un acta firmada, con los defectos que quedan por corregir y el plazo para hacerlo. Si no se firma, la recepción se entiende hecha a los treinta días de terminar si no pusiste reservas o un rechazo motivado por escrito.

Dentro del plazo de garantía, el daño tiene que aparecer; después, tienes dos años desde que aparece para reclamar (artículo 18). Y la empresa no responde si prueba que el daño se debió a caso fortuito, fuerza mayor, un tercero o el propio perjudicado (artículo 17.8). Aunque tu obra no entre en esa ley, firmar un acta al terminar es lo más útil que puedes hacer: fija la fecha y deja por escrito lo que estaba mal. Cómo ponerlo en el contrato está en contrato de obra para una reforma.

¿Qué garantía tienen los aparatos y materiales?

Los bienes nuevos que te vende la empresa (la caldera, las ventanas, los sanitarios, la mampara, el termo) tienen la garantía de la ley de consumo: la empresa responde de las faltas de conformidad que aparezcan en 3 años desde la entrega (artículo 120). Si el fallo aparece en los dos primeros años, se presume que ya existía al entregarlo, salvo prueba en contrario (artículo 121).

Dos detalles que pesan en una reforma:

• La instalación cuenta. Si la empresa vendió el aparato con la instalación incluida y lo instaló mal, la ley lo trata igual que un defecto del aparato (artículo 115 quater).
• Puedes retener lo pendiente. Mientras la empresa no corrige el defecto, puedes suspender el pago de la parte del precio que quede por pagar; y elegir entre exigir que lo repare o lo sustituya, una rebaja del precio o resolver el contrato, con indemnización si procede (artículo 117).

La acción para reclamar prescribe a los cinco años desde que aparece el defecto (artículo 124). Si compraste tú el material y la empresa solo lo colocó, la garantía del bien la da la tienda y la empresa responde de la colocación por el contrato.

¿Y si lo que falla es la mano de obra?

Aquí no hay un plazo especial: rige el contrato. La garantía de consumo de 3 años es para bienes y no cubre la prestación de servicios que no sean digitales (artículo 114), así que el trabajo en sí se reclama como incumplimiento del contrato de obra. El Código Civil te deja exigir que se cumpla (que lo arreglen) o resolver el contrato, en los dos casos con indemnización (artículo 1124), y la empresa responde también del trabajo de las personas que emplea en la obra (artículo 1596). Las acciones personales sin plazo especial prescriben a los cinco años desde que se puede exigir la obligación (artículo 1964).

Por eso conviene que la garantía de la mano de obra figure por escrito en el contrato o en la factura, con su plazo y qué cubre, y guardar todo lo que pruebe qué se pactó.

¿Cómo se reclama paso a paso en Bizkaia?

1. Documenta el defecto: fotos con fecha, desde cuándo lo ves y cómo ha evolucionado. Junta contrato, presupuesto, facturas y el acta de entrega si la hay.
2. Reclama por escrito a la empresa y guarda copia. La ley vasca de consumo (Ley 4/2023, artículo 38) le obliga a acusar recibo con un número o clave y a contestar en un mes como máximo.
3. Pide la hoja de reclamaciones o presenta la reclamación ante Kontsumobide. Puedes hacerlo en su servicio territorial de Bizkaia, en la OMIC de tu ayuntamiento o en línea, con copia de la factura y de los documentos (Decreto 142/2014, artículo 8). Kontsumobide da traslado a la empresa, que tiene 15 días para contestar (artículo 11).
4. Pide arbitraje de consumo si no hay acuerdo. Es gratuito y voluntario para la empresa que no está adherida; el laudo se dicta en 90 días como máximo y tiene el mismo valor que una sentencia. Antes tienes que haber reclamado a la empresa, y no puede pasar más de un año desde esa reclamación.
5. Vía judicial como último paso, normalmente con un informe pericial del defecto. En los juicios verbales de hasta 2.000 € puedes ir sin abogado ni procurador (artículos 23 y 31 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Si el defecto está en una urgencia que te cobraron de más, y no en una obra, el camino es parecido, con algunas particularidades: lo contamos en fontaneros y electricistas urgentes sin sustos.

¿Qué pasa con las obras de la comunidad de vecinos?

Las rehabilitaciones de fachada, cubierta o portal que encarga la comunidad siguen las mismas reglas. Si la obra se hizo con proyecto, entra en la Ley de Ordenación de la Edificación y los plazos de 1, 3 y 10 años cuentan desde el acta de recepción que firma la comunidad. La reclamación por los elementos comunes la suele llevar la comunidad a través de su presidente, que la representa en juicio y fuera de él (artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal). Cómo se aprueban esas obras y cómo se reparte el gasto está en obras en la comunidad de vecinos.