Contrato de obra para una reforma: qué cláusulas poner

Pedir presupuestos gratis

¿Hace falta un contrato escrito para una reforma?

La ley no lo exige. El Código Civil llama a esto arrendamiento de obra: una parte se obliga a ejecutar una obra para la otra por un precio cierto (artículo 1544), y el contrato obliga sea cual sea su forma (artículo 1278). Pero si mañana discutís qué entraba en el precio o cuándo tenía que acabar, solo cuenta lo que se pueda probar. Un contrato breve, con el presupuesto desglosado como anexo, deja resueltas por escrito casi todas esas discusiones antes de que empiecen.

Dos reglas de consumo juegan a tu favor. La ley vasca del Estatuto de las personas consumidoras (Ley 4/2023) sanciona no entregarte, gratis y en soporte duradero, una copia o documento con las condiciones esenciales del contrato. Y si lo firmas en tu casa, fuera del local de la empresa, la ley estatal de consumo obliga a darte copia del contrato en papel, o en otro soporte duradero si aceptas (artículo 99), y te deja 14 días naturales para desistir sin explicar el motivo (artículo 102). Hay excepciones: no vale para la transformación sustancial de un edificio (artículo 93) ni para los bienes hechos a tu medida, como unos muebles de cocina (artículo 103). Si la empresa no te informó de ese derecho, el plazo se alarga doce meses (artículo 105).

¿Qué cláusulas debe tener?

Esta es la lista mínima. Lo que viene después explica cada una.

¿Qué debe decir sobre la obra y los materiales?

Que cualquiera que lo lea sepa qué se va a hacer sin preguntar. Para eso el contrato remite a anexos firmados: el presupuesto con sus partidas, un croquis si cambia algo de sitio y una memoria de calidades con marca y modelo, o con un precio máximo por metro cuadrado o por unidad cuando eliges tú el material.

Aclara también quién compra cada cosa. El Código Civil distingue entre la empresa que pone solo su trabajo y la que pone también el material (artículo 1588), y eso decide quién pierde si la obra se estropea antes de entregarla: quien puso el material, salvo que el dueño se retrasara en recibirla (artículos 1589 y 1590). Si compras tú los sanitarios o los azulejos, apunta qué compras, cuándo los entregas y quién los descarga y guarda.

¿Precio cerrado o por partidas?

Con precio cerrado, el Código Civil impide a la empresa pedir más porque hayan subido jornales o materiales; solo puede hacerlo si se cambia lo pactado y el propietario lo autoriza (artículo 1593). Por eso la cláusula de cambios es la más importante: cualquier trabajo nuevo o cambio de material se pide por escrito y lleva su precio antes de hacerse. La ley vasca de consumo considera infracción subir el precio de un servicio presupuestado sin tu consentimiento previo.

Para los imprevistos (una tubería podrida al levantar el suelo, una viga en mal estado), escribe el procedimiento: la empresa para, te enseña el problema, te da precio y espera tu firma. Y reserva dinero aparte: Cronoshare recomienda entre un 10 % y un 15 % del presupuesto y Habitissimo, entre un 10 % y un 20 %.

¿Cómo se fija el plazo y la penalización por retraso?

Pon fecha de inicio y fecha de fin, o una duración en días laborables contada desde una fecha. Añade qué detiene el reloj: que el ayuntamiento no haya dado aún la licencia, el retraso de un pedido que encargaste tú o los cambios que pidas a mitad de obra. Lo que no esté en la lista corre a cargo de la empresa. Si no sabes qué plazo es razonable, tienes referencias por tipo de obra en cuánto dura una reforma.

La penalización es una cláusula penal: una cantidad fija por cada día o semana de retraso. Dos detalles del Código Civil que conviene conocer:

• Si no se pacta otra cosa, la penalización sustituye a la indemnización por daños (artículo 1152). Si quieres poder reclamar las dos, escríbelo.
• El juez puede rebajarla cuando la obra se ha cumplido en parte (artículo 1154).

Y si la empresa abandona la obra o incumple gravemente, puedes pedir el cumplimiento o la resolución del contrato, en ambos casos con indemnización (artículo 1124).

¿Cómo se reparten los pagos?

Si el contrato no dice nada, el precio se paga al entregar la obra (artículo 1599 del Código Civil). Lo normal es pactar pagos por fases, y la regla de Kontsumobide, el instituto vasco de consumo, es no adelantar dinero: pagar contra factura, por material entregado o por trabajos hechos, y contra certificaciones de obra.

Un calendario por hitos para una reforma de piso podría ser este:

1. A la firma, una señal pequeña.
2. Material a medida (muebles de cocina, ventanas, mamparas) contra la factura del proveedor, cuando se pida.
3. Al terminar las instalaciones, antes de cerrar las rozas, para que puedas verlas.
4. Al terminar alicatados, suelos y carpintería.
5. A la entrega, el resto menos una retención.
6. La retención, cuando se repasen los defectos anotados en el acta.

Para la retención hay una referencia legal: la Ley de Ordenación de la Edificación permite sustituir la garantía de un año para defectos de acabado por la retención de un 5 % del importe de ejecución material (artículo 19). Paga siempre por transferencia o tarjeta y pide factura de cada pago: queda constancia de quién cobró qué.

¿Quién tramita el permiso y paga el ICIO?

Hasta una reforma de baño sin mover nada pide algún papel en el ayuntamiento: por lo general una comunicación previa, y licencia si se tocan tabiques, estructura o fachada. El contrato tiene que decir quién la presenta, quién paga la tasa y quién el impuesto de obras. Qué trámite pide tu obra en cada municipio está en licencia de obra o comunicación previa.

Sobre el ICIO, tres datos de la Norma Foral 10/1989 de Bizkaia que conviene tener presentes al redactar la cláusula: se paga también cuando la obra va por comunicación previa (artículo 1), la base es el coste de ejecución material, sin IVA ni beneficio de la empresa (artículo 3.1), y se devenga al empezar la obra aunque no se haya obtenido la licencia (artículo 3.4). El tipo general es del 5 % en los 16 municipios que hemos revisado, con rebajas en algunos: Galdakao cobra un 4 % en obras menores. Los demás tipos y bonificaciones están en ICIO en Bizkaia. Si la empresa adelanta el impuesto, que te dé el justificante.

Los andamios, vallas y contenedores en la calle van con su propio permiso, y el contrato debe decir quién lo pide (andamios, vallas y contenedores). En Barakaldo, según la ficha del ayuntamiento, el contenedor se pide en el mismo formulario del trámite rápido de obra menor y puede quedarse en la calle de lunes a viernes, cinco días como máximo.

¿Qué seguros y qué personal hay que pedir?

Pide copia de la póliza de responsabilidad civil de la empresa y del último recibo pagado: es la que responde si la obra inunda al vecino de abajo o rompe algo del portal. Hay ayuntamientos que ya la exigen para ciertos elementos: Durango la pide para instalar un andamio en la calle.

Sobre el personal, el Código Civil hace responsable a la empresa del trabajo de las personas que emplea en la obra (artículo 1596). Pero los subcontratistas que pusieron trabajo o material pueden reclamarte a ti hasta la cantidad que todavía debas a la empresa (artículo 1597). Por eso conviene pactar que, antes del último pago, la empresa acredite que ha pagado a sus subcontratistas.

¿Qué se hace con los escombros?

En Euskadi, el Decreto 112/2012 regula los residuos de obra. Para la obra menor, la que no necesita proyecto, obliga a separarlos en al menos tres fracciones (pétreos, peligrosos y no peligrosos), a llevarlos al punto limpio más cercano o a donde diga la ordenanza municipal, y a presentar al ayuntamiento la documentación que acredite que se han gestionado bien (artículo 9). El decreto deja a cada ayuntamiento regular el resto, fianzas incluidas.

La cláusula práctica: la empresa retira los escombros, se encarga del contenedor y te entrega el justificante que pida tu ayuntamiento.

¿Cómo se entrega la obra?

Con un documento firmado por los dos al terminar, aunque sea una hoja: fecha de entrega, lista de defectos que quedan por repasar y plazo para arreglarlos. La Ley de Ordenación de la Edificación lo llama acta de recepción (artículo 6) y desde esa fecha cuentan sus plazos de garantía cuando la obra entra en esa ley. Junto al acta, pide los boletines de las instalaciones nuevas, las facturas y garantías de los aparatos y una garantía por escrito de la mano de obra. Qué cubre cada garantía y cómo se reclama está en garantías de una reforma.