Obras en la comunidad de vecinos: mayorías, derramas y permisos

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¿Qué obras son obligatorias aunque no se voten?

La Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, que se aplica en toda España, hace obligatorias sin acuerdo previo de la junta dos grupos de obras (artículo 10.1):

• Las necesarias para conservar el edificio (letra a): las que pide el deber de conservación, «incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato». En Euskadi, ese deber lo fija además el artículo 199 de la Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo, y el ayuntamiento puede imponerlo con una orden de ejecución (artículo 203).
• Las de accesibilidad que pide un vecino (letra b): las que soliciten los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de setenta años, incluidas rampas y ascensores, siempre que lo que se reparta cada año, descontadas las ayudas, no pase de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

La redacción vigente de esa letra b) es la de la Ley 4/2026, de 1 de octubre, en vigor desde el 23 de octubre de 2026. Dice además que, si la comunidad pide financiación, el coste se puede repartir en tantos años como permita la financiación; que la comunidad queda obligada a solicitar las ayudas que le indique el vecino interesado, y que, si las ayudas concedidas llegan al 70 % del importe, la obra es obligatoria sin límite económico. Si no llegan, o el coste pasa del límite, sigue siendo obligatoria siempre que el exceso lo pague quien la pidió.

En estas obras obligatorias, la junta no vota si se hacen: solo decide cómo se reparte la derrama y cómo se paga (artículo 10.2.a).

¿Qué mayoría hace falta para cada obra?

Los acuerdos válidos obligan a todos los propietarios (artículo 17.9). Y los ausentes citados en forma cuentan como votos a favor si, informados del acuerdo, no manifiestan su desacuerdo al secretario en 30 días naturales (artículo 17.8), salvo cuando el coste no se puede repercutir a quien no votó a favor o la obra es de aprovechamiento privativo. Si no se alcanza la mayoría, cualquier propietario puede pedir al juez, en el mes siguiente a la segunda junta, que decida (artículo 17.7).

Si la duda es si una obra es necesaria o una mejora, decide la junta, y los interesados pueden pedir un arbitraje o un dictamen técnico (artículo 17.10). Para el ascensor tienes una guía propia: instalar ascensor en una comunidad de Bizkaia.

¿Cómo se reparte la derrama?

• Por cuota de participación, salvo que el título constitutivo o los estatutos digan otra cosa (artículo 9.1.e). Que no uses un servicio no te libra de pagarlo (artículo 9.2), con la excepción de las mejoras del artículo 17.4.
• Quién paga si se vende el piso: las derramas de mejoras son de quien sea propietario cuando la cantidad se hace exigible (artículo 17.11). Si compras, pregunta al administrador qué obras hay aprobadas y cuándo se cobran.
• El fondo de reserva sirve para estas obras: la ley lo destina a conservación, reparación y rehabilitación, y a las obras de accesibilidad y eficiencia de los artículos 10.1.b y 17.2. No puede ser inferior al 10 % del último presupuesto ordinario (artículo 9.1.f).

¿Y si quiero hacer obra dentro de mi piso?

Puedes modificar tu piso o local siempre que no menoscabes la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores ni los derechos de otro propietario, y tienes que avisar antes a quien represente a la comunidad (artículo 7.1). Fuera de tu piso no puedes hacer ninguna alteración. Tirar un muro de carga o abrir un hueco en fachada toca elementos comunes y pasa a necesitar el acuerdo de la junta: lo contamos en tirar un tabique o una pared de carga.

¿Qué permiso municipal necesita una obra de la comunidad?

La Ley vasca 2/2006 exige licencia para las obras que afectan a la estructura, a la configuración arquitectónica del edificio o a su aspecto exterior (artículo 207.1.d). Cada ayuntamiento decide qué obras pequeñas pasan a comunicación previa, y en las zonas comunes la raya cambia mucho:

El andamio, la valla o el contenedor en la calle se piden aparte, como explicamos en andamios, vallas y contenedores. Y la obra paga el ICIO, que en varios municipios de Bizkaia es más bajo para las comunidades: Portugalete aplica un 2,5 % a las obras derivadas de la ITE, Basauri un 2,17 % a las reparaciones de zonas comunes, Erandio un 2 % a fachadas, cubiertas y primer ascensor, y Bilbao bonifica un 90 % la restauración integral de fachadas y cubiertas. Todos los tipos, en ICIO en Bizkaia.

¿Qué IVA paga la comunidad?

El 10 %, como un particular, si se cumplen los requisitos del artículo 91.Uno.2.10.º de la Ley del IVA, que nombra expresamente a las comunidades de propietarios: el edificio tiene más de dos años desde su construcción o rehabilitación y los materiales que aporta la empresa no pasan del 40 % de la base imponible. Las obras grandes de estructura, fachada o cubierta pueden ir al 10 % por otra vía, la de rehabilitación, sin límite de materiales. Todo en IVA del 10 % en reformas.

¿Dónde pide ayuda una comunidad de Bizkaia?

• La ITE: todo edificio residencial de más de 50 años debe tenerla, y es requisito previo para pedir ayudas del Gobierno Vasco aunque el edificio sea más joven (Decreto 117/2018).
• Ayudas del Gobierno Vasco: la línea de ayudas y préstamos para obras comunitarias de rehabilitación, que tramitan las delegaciones territoriales de vivienda. No damos importes porque cambian con cada convocatoria.
• Sociedades y oficinas de rehabilitación: en sus zonas de actuación de Bilbao, Surbisa ayuda a convocar juntas, orienta sobre las mayorías de la Ley de Propiedad Horizontal y puede acoger la junta en sus oficinas con su personal técnico, jurídico o social. Las demás, municipio a municipio, en sociedades de rehabilitación de Bizkaia.