Humedades en Bizkaia: capilaridad, condensación y filtraciones

¿Qué tipo de humedad tengo?

Lo primero es saber de dónde viene el agua, porque el arreglo de una humedad no sirve para otra. Fíjate en tres cosas: dónde está la mancha, cuándo empeora y qué deja en la pared.

• Condensación. Aparece en los puntos fríos de las paredes que dan a la calle, en las esquinas altas, en los cristales y detrás de los muebles, y empeora en invierno y por las mañanas. Deja gotas y moho negro en puntos. La explicamos a fondo en humedad por condensación.
• Capilaridad. Sube desde el suelo por la parte baja de los muros, con un borde bastante marcado, y está ahí todo el año. Deja sales blancas, rodapiés hinchados y pintura que se abomba. Es típica de bajos, lonjas y caseríos.
• Filtración. Entra con la lluvia por la fachada, la cubierta, una terraza o el contorno de una ventana. Crece después de llover, sobre todo con viento, y se seca en los días buenos.
• Fuga. Viene de una tubería, propia o del vecino. Aparece cerca de baños y cocinas o en el techo, sin relación con el tiempo, y no para mientras la tubería pierda agua.

Puede haber dos a la vez: un bajo puede tener capilaridad en los muros y condensación en las esquinas. Por eso conviene que un profesional lo mida antes de proponer nada.

¿Por qué hay tantas humedades en Bizkaia?

Por el clima y por la edad de las casas. Vizcaya tiene un clima húmedo, con muchos días de lluvia al año: los datos de AEMET los recogemos en la guía de condensación. Y el parque de viviendas es viejo: la vivienda media tenía 51,1 años en 2024 según Eustat, y el 34,0 % de los edificios de viviendas es anterior a 1961 según el censo de 2021.

En los edificios antiguos pueden juntarse muros sin barrera contra la humedad del terreno, fachadas sin aislar que se enfrían en invierno y cubiertas, canalones y bajantes que han perdido estanqueidad. Donde más edificios anteriores a 1961 hay, entre los municipios con página propia, es aquí:

En Bilbao, donde más se busca a quien trate humedades, lo vemos en detalle en humedades en Bilbao.

¿Cómo se arregla la humedad por capilaridad?

La capilaridad es el agua del terreno que sube por los poros del ladrillo, la piedra y el mortero, igual que sube por una mecha. Pasa cuando el muro no tiene una barrera que la corte, o cuando la que tiene ha dejado de funcionar. Al evaporarse, el agua deja en la pared las sales que arrastra, y esas sales son las manchas blancas y el polvillo que estropea la pintura.

Los tratamientos habituales, que muchas veces se combinan:

1. Barrera química. Se taladra la base del muro y se inyecta un producto hidrófugo que corta la subida del agua.
2. Drenaje perimetral. En una casa o un caserío, una zanja por fuera con tubo drenante y lámina aleja el agua del pie del muro. Es obra exterior.
3. Sistemas electrofísicos. Aparatos con electrodos que buscan frenar la subida del agua. Si te los proponen, pide mediciones antes y después y la garantía por escrito.
4. Revoco de saneamiento. Se pica el revoco cargado de sales y se rehace con un mortero transpirable, que deja salir la humedad que queda. Sin este paso, las sales vuelven a salir aunque el agua ya no suba.
5. Trasdosado ventilado. Una pared interior separada del muro con una cámara de aire. Oculta el problema y mejora la habitación, pero no seca el muro.

Un muro empapado tarda en secar, así que el resultado no se ve en una semana: pide que el presupuesto diga cuándo se puede pintar. Más detalle en humedad por capilaridad en bajos y caseríos.

¿Sirve la pintura antihumedad?

Depende de la humedad. Las pinturas antimoho ayudan contra el moho de la condensación si además ventilas y corriges los puntos fríos, y las pinturas de fachada impermeables protegen el muro de la lluvia por fuera. Pero ninguna pintura detiene el agua que sube del suelo o que entra por una grieta: el agua sigue llegando, se queda detrás de la capa y acaba levantándola. Antes de pintar, el origen tiene que estar cortado y la pared seca.

¿Quién paga una humedad en un edificio de pisos?

Depende del origen:

• Fachada, cubierta, muros y bajantes comunes. Son elementos comunes. La Ley de Propiedad Horizontal hace obligatorias, sin votación, las obras necesarias para conservar el edificio (artículo 10.1.a), y la junta solo decide cómo se reparte la derrama (artículo 10.2). Quien detecta una avería urgente debe avisar sin demora al administrador (artículo 7.1). Las goteras del tejado las vemos en goteras.
• Una tubería del vecino. La reparación es suya, y los daños de tu casa puede cubrirlos su seguro o el tuyo: da parte a los dos con fotos.
• Condensación dentro de tu piso. Es de tu vivienda, salvo que el origen sea un puente térmico de la fachada; entonces aislarla por fuera es cosa de la comunidad.

Si el edificio tiene más de 50 años, mira su inspección técnica (ITE): el Decreto 117/2018 obliga a revisar fachadas, cubierta y redes comunes de agua, y puede que la humedad ya esté señalada como una obra pendiente.

¿Qué permiso necesita tratar una humedad?

Picar y revocar paredes o inyectar una barrera dentro de la vivienda es una obra interior, que en la mayoría de municipios va por comunicación previa. Hay matices que afectan justo a las casas con más humedad:

• Bilbao. Su comunicación previa solo vale para viviendas que no estén en planta baja ni bajo cubierta. En un bajo, pregunta en urbanismo qué trámite te piden.
• Estructura de madera. Basauri deja fuera de su comunicación de obras interiores los edificios con estructura de madera, y Bermeo y Bilbao no consideran obra pequeña cambiar el suelo de baño o cocina en esos edificios. Si la humedad ha llegado a las vigas, que lo vea un técnico.
• Por fuera del edificio. Reparar fisuras o humedades de fachada sin andamio va por comunicación previa en Portugalete; con andamio o cambiando el aspecto exterior, es otra obra. Lo vemos en fachadas.

Aunque vaya por comunicación previa, se paga el impuesto de obras (ICIO), según la Norma Foral 10/1989.

¿Qué debe incluir el presupuesto de un tratamiento de humedad?

No damos precios: cada causa tiene un tratamiento distinto y no tenemos una fuente fiable para Bizkaia. El coste depende de la causa, de los metros de muro o de pared afectados, del acceso, del revoco que haya que rehacer y de si hay daños en vigas o suelos. Un buen presupuesto dice:

• El diagnóstico: qué tipo de humedad es, cómo lo ha comprobado y con qué mediciones.
• El tratamiento elegido y por qué ese y no otro.
• Metros de muro o de superficie, y hasta qué altura se pica el revoco.
• Materiales: producto inyectado, mortero de saneamiento, láminas o tubos.
• Tiempo de secado antes de pintar y quién vuelve a medir.
• Garantía del tratamiento, en años y con qué condiciones.
• Trámite municipal, retirada de escombros, plazo e IVA aplicado.

Desconfía de quien da un precio sin haber visto la casa o solo propone pintar.