Goteras: de dónde vienen, qué hacer y quién paga en una comunidad

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¿De dónde viene una gotera?

En Bizkaia la cubierta trabaja mucho: en el observatorio del aeropuerto de Bilbao llueve al menos 1 mm en 124 días al año, según los valores normales de AEMET para 1981-2010. Con tantos días de agua, cualquier teja movida o sellado agrietado acaba notándose. Antes de llamar a nadie, fíjate en dónde sale la mancha y en cuándo crece, porque eso señala el origen y también quién lo paga:

La última fila corresponde a una fuga, que crece igual con sol. Si la mancha está en la parte baja de las paredes de un bajo, tampoco viene de arriba: puede ser humedad por capilaridad.

La columna de la derecha sale del artículo 396 del Código Civil, que cuenta como elementos comunes las cubiertas, las fachadas y las conducciones de desagüe del edificio hasta la entrada a cada vivienda.

¿Qué hago en cuanto aparece?

1. Contén el agua. Pon un cubo, aparta muebles y alfombras y protege el suelo. Si el agua cae cerca de una lámpara o un enchufe, baja en el cuadro el automático de ese circuito.
2. Haz fotos y vídeo de la mancha, del goteo y de los daños, con la fecha visible. Repítelo cada vez que llueva hasta que se arregle.
3. Avisa al administrador o al presidente si el origen puede ser común. La Ley de Propiedad Horizontal obliga a comunicar sin dilación las reparaciones urgentes del edificio (artículo 7.1).
4. Da parte a tu seguro en siete días desde que la ves, salvo que tu póliza dé más plazo (artículo 16 de la Ley de Contrato de Seguro). Si el origen es común, que el administrador dé parte también al seguro de la comunidad.
5. Evita que el daño crezca. La misma ley te obliga a poner los medios a tu alcance para aminorarlo, y esos gastos los paga la aseguradora hasta el límite del contrato (artículo 17). Guarda los tiques.
6. Si viene del piso de arriba, habla con el vecino. Tiene que dejar entrar para reparar lo que exija el edificio (artículo 9.1.c y d) y responde de los daños que cause su descuido (artículo 9.1.b).

No subas al tejado. Localizar el origen exacto es trabajo de un profesional con medios de seguridad, y en un edificio lo contrata la comunidad.

¿Quién paga la gotera en un edificio de pisos?

Depende del origen, no del piso donde cae el agua:

Las obras necesarias para conservar el edificio no se votan: la junta solo decide cómo se reparte la derrama, y cada propietario paga según su cuota (artículo 9.1.e). Para no esperar, el administrador puede disponer las reparaciones urgentes y dar cuenta después al presidente o a los vecinos (artículo 20.1.c). La comunidad tiene además un fondo de reserva de al menos el 10 % de su último presupuesto ordinario, pensado para obras de conservación y reparación, y con cargo a él puede contratar un seguro de daños del edificio (artículo 9.1.f). Cómo se convoca la junta y se reparte el gasto lo contamos en obras en la comunidad de vecinos.

La terraza de un ático es el caso más delicado. Si es la cubierta del edificio, sigue siendo común aunque solo la pise un vecino, y la ley le obliga a usarla bien y a evitar daños. Una lámina que se ha agotado con los años es conservación; una lámina perforada al poner una pérgola o un sumidero tapado por hojas que nadie quita, no. Revisa además qué dicen el título constitutivo y los estatutos de tu edificio.

Si vives de alquiler, avisa al casero cuanto antes y déjale comprobar el daño: la Ley de Arrendamientos Urbanos le obliga a las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable, y a ti a comunicarlas (artículo 21.1 y 21.3).

¿Qué cubre el seguro del hogar?

Lo que diga tu póliza, y ahí no podemos generalizar. Busca en las condiciones los apartados de daños por agua y de fenómenos atmosféricos, y lee sus exclusiones: es donde se decide si cubren la reparación del origen, solo los daños de dentro de casa o ninguna de las dos cosas.

Lo que sí está en la ley:

• El plazo para avisar son siete días y el deber de aminorar el daño corre desde el primer momento (artículos 16 y 17 de la Ley de Contrato de Seguro).
• El Consorcio de Compensación de Seguros solo entra en acontecimientos extraordinarios, como las inundaciones extraordinarias, los embates de mar en la costa o los vientos con rachas de más de 120 km/h, y siempre que haya un seguro de daños en vigor. Su reglamento no considera inundación la lluvia caída directamente sobre el inmueble o recogida por su cubierta, su azotea, su red de desagüe o sus patios (artículo 2.1.c del Real Decreto 300/2004), y también los daños por falta manifiesta de mantenimiento (artículo 6.c). Una gotera de un día de lluvia normal no es cosa del Consorcio.
• Si el origen es del vecino o de la comunidad, da parte a tu seguro y al suyo con las mismas fotos. Que el perito vea el origen antes de que se repare.

¿Cómo se arregla y cuánto cuesta?

El arreglo depende del origen: recolocar o cambiar tejas, rehacer una cumbrera o una limahoya, sellar el encuentro con una chimenea, limpiar o sustituir canalones, impermeabilizar una terraza o sellar una ventana. Arriba tienes la caja con los precios de retejar e impermeabilizar. En resumen:

Las cifras de España suelen quedar en la mitad alta en Bizkaia: según el INE, la hora de trabajo en la construcción cuesta en el País Vasco un 23-27 % más que la media. Lo encarecen el andamio o la plataforma, la pendiente, el tipo de teja y el estado de la estructura que hay debajo, además de retirar la teja vieja y los escombros. Las goteras aisladas, la cubierta nueva y el resto de casos están en precio de arreglar un tejado, y lo que conviene saber del oficio, en tejados en Bizkaia.

Si al levantar la cubierta aparecen placas de fibrocemento, no las rompas: pueden llevar amianto y su retirada tiene reglas propias, que explicamos en retirar uralita con amianto.

¿Qué permiso necesita arreglar una gotera?

Las reparaciones de cubierta suelen ir por la vía rápida, pero cada ayuntamiento pone su límite:

• Bilbao admite por comunicación previa, en elementos comunes, el retejo y la impermeabilización de cubierta, incluidos los canalones, si no afecta a la estructura ni a la envolvente y el edificio no está protegido.
• Erandio cita el retejo de cubiertas entre sus obras menores por comunicación previa.
• Portugalete tramita así las reparaciones exteriores de canalones, bajantes y aleros que no necesiten dirección de obra ni andamio.
• Mungia permite cambiar canalones y bajantes con un enterado de obra si el presupuesto no pasa de 8.000 €.

El andamio, la plataforma o el contenedor en la calle se piden aparte, y el impuesto de obras (ICIO) se paga aunque la obra vaya por comunicación previa, según la Norma Foral 10/1989. Varios municipios bonifican las obras de cubierta de las comunidades: lo vemos en el ICIO en Bizkaia.

¿Qué debe decir el presupuesto?

• Dónde está el origen y cómo se ha localizado.
• Qué se repara, con metros cuadrados o metros lineales por partida.
• Medios para trabajar en altura y quién pide el permiso de la vía pública.
• Si incluye revisar el resto de la cubierta, los canalones y los sumideros.
• Si hay que reparar después los techos y la pintura del interior, y quién lo paga.
• Garantía de la reparación por escrito.
• Trámite municipal, plazo y tipo de IVA: el 10 % de las obras de renovación vale también para comunidades de propietarios si se cumplen sus requisitos.

Si el presupuesto solo dice «reparación de gotera» con un precio cerrado, pide que te expliquen qué van a hacer exactamente.