Humedad por capilaridad en bajos y caseríos: cómo se soluciona

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¿Qué es la humedad por capilaridad?

Es agua del terreno que sube por dentro del muro. La piedra, el ladrillo macizo y los morteros tienen poros muy finos, y el agua asciende por ellos igual que por una mecha o un terrón de azúcar. Al llegar a la cara de la pared se evapora y deja allí las sales que llevaba disueltas. Por eso la mancha se queda abajo y casi siempre trae polvo blanco.

Hacen falta dos condiciones: un muro apoyado en un terreno húmedo y nada que corte el camino del agua entre ambos. Las fachadas nuevas llevan ese corte porque el Código Técnico de la Edificación lo exige: una barrera impermeable que cubra todo el grosor de la fachada a más de 15 cm por encima del suelo exterior, u otra solución con el mismo efecto, y un zócalo poco absorbente de más de 30 cm cuando la fachada es de material poroso (DB-HS 1, apartado 2.3.3.2). El Código Técnico se aprobó en 2006 (Real Decreto 314/2006). Un edificio anterior pudo hacerse sin barrera, o tenerla ya estropeada.

¿Dónde aparece más en Bizkaia?

En lo que está a ras de suelo y en los edificios viejos: bajos, lonjas, sótanos, plantas bajas de caseríos y muros de piedra. Según el censo de 2021 de Eustat, 14.190 de los 82.906 edificios de viviendas de Bizkaia son anteriores a 1941, el 17,1 %, y 6.342 son anteriores a 1900.

Esos edificios viejos se reparten entre dos mundos muy distintos. Lo muestra el número de viviendas por edificio:

Fuente: Eustat, censo de 2021. Las viviendas por edificio son un cálculo nuestro con el mismo censo.

• Caseríos y casas. Donde sale poco más de una vivienda por edificio, como en Errigoiti, Galdames o el Valle de Carranza, el parque antiguo son casas y caseríos de muros gruesos de piedra que apoyan directamente en el terreno. En muchos, la planta baja fue cuadra o almacén y su suelo descansa sobre la tierra. Al rehabilitarlos, la humedad del terreno es de lo primero que hay que resolver: lo vemos con sus precios en rehabilitar un caserío y, por municipios, en la comarca de Encartaciones.
• Bajos de bloques antiguos. En Bilbao, Sestao o Bermeo, el problema está en los bajos y las lonjas de edificios de pisos con muchas décadas. Son 2.521 edificios anteriores a 1941 solo en Bilbao. Si piensas convertir una lonja en vivienda, comprueba la humedad antes de comprar: el trámite está en lonja a vivienda.

¿Cómo sé que es capilaridad?

Estas señales apuntan a ella:

• La mancha arranca en el suelo y sube hasta una altura bastante pareja a lo largo de la pared, con un borde ondulado.
• Hay polvo o costras blancas, que son las sales, y la pintura hace ampollas o se cae en escamas.
• El yeso o el revoco se deshace al tocarlo y suelta arenilla.
• Los rodapiés y los suelos de madera pegados al muro se hinchan o se pudren.
• Puede aparecer también en tabiques interiores apoyados en el mismo suelo, no solo en las paredes que dan a la calle.
• No se va en verano ni mejora porque ventiles más.

Si la mancha está arriba, en esquinas frías o detrás de los muebles, piensa antes en la condensación. Si crece después de llover, en una filtración o una gotera. Y si avanza sin parar o el contador del agua gira con todo cerrado, en una fuga: una tubería rota bajo el suelo puede imitar a la capilaridad.

Quien diagnostique debe medir la humedad del muro en varios puntos y a varias alturas. Con capilaridad, el muro está más mojado abajo y se va secando hacia arriba. Ojo con las sales: atraen la humedad del aire, así que una pared cargada de ellas puede seguir oscureciéndose aunque el agua ya no suba. Por eso el revoco viejo se cambia.

¿Qué soluciones funcionan?

Hay que hacer dos cosas: cortar la llegada del agua y sanear la pared que ya está cargada de sales. Si solo se hace la segunda, la mancha vuelve.

Si el agua sube también por el suelo de la planta baja, como pasa en muchos caseríos, la solución pasa por rehacer la solera con una lámina o con una cámara de aire debajo. El Código Técnico llama encachado a la capa de grava gruesa que se pone bajo la solera justamente para dificultar que el agua del terreno ascienda por capilaridad.

Un muro grueso que lleva décadas empapado no se seca en unas semanas. Acuerda con la empresa una segunda medición antes de pintar, y no aceptes que se dé el trabajo por acabado solo porque la pared nueva se vea limpia.

¿Por qué empeora si se tapa con cemento o pintura impermeable?

Porque el muro necesita evaporar el agua que le llega. Un enfoscado de cemento, una pintura plástica, un alicatado o un zócalo de PVC en la parte baja cierran esa salida: el agua sube más arriba buscando por dónde evaporarse y las sales se acumulan detrás de la capa nueva, que acaba hinchándose y despegándose.

Lo mismo vale para los remedios rápidos. Un deshumidificador seca el aire de la habitación, pero no el muro. Una pintura antihumedad tapa la mancha unos meses. Ninguno de los dos corta el agua del terreno. Primero la causa y la pared seca; el acabado, al final y transpirable.

¿Quién paga si el bajo está en una comunidad?

Los cimientos, los muros de carga y las fachadas son elementos comunes del edificio según el artículo 396 del Código Civil. Si el agua sube por ellos, tratarla es una obra de conservación: la Ley de Propiedad Horizontal la hace obligatoria sin necesidad de votarla (artículo 10.1.a) y la paga la comunidad. Los tabiques interiores, el suelo, los revestimientos y los rodapiés del bajo son de su propietario.

El primer paso es avisar al administrador, como pide el artículo 7.1 de la misma ley, y pedir que un técnico haga el diagnóstico para toda la comunidad. Si el edificio tiene más de cincuenta años, mira su inspección técnica (ITE): el Decreto 117/2018 obliga a revisar la cimentación, la estructura y las fachadas, y puede que el problema ya figure como obra pendiente. Lo explicamos en la ITE en Euskadi.

¿Qué permiso hace falta?

• Dentro de la vivienda o del local, picar y revocar paredes o inyectar una barrera es obra interior, que muchos ayuntamientos tramitan por comunicación previa. En Bilbao, esa vía no sirve para viviendas en planta baja ni bajo cubierta: si vives en un bajo, pregunta en urbanismo qué trámite te toca.
• Si se corta el muro para meter una barrera física, la obra afecta a la estructura y necesita licencia (artículo 207.1.d de la Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo del País Vasco).
• Por fuera del edificio, el drenaje o el zócalo de una comunidad es obra en elementos comunes, y la decide y tramita la comunidad.

Vaya por la vía que vaya, se paga el impuesto de obras (ICIO), porque la Norma Foral 10/1989 de Bizkaia lo cobra también en las obras con comunicación previa. Qué pide cada ayuntamiento está en licencia o comunicación previa.

¿Qué debe incluir el presupuesto?

No damos un precio orientativo porque no tenemos una fuente fiable para Bizkaia y cada muro es un caso distinto. Lo que sí puedes exigir es que los presupuestos se puedan comparar:

• Las mediciones de humedad, con los puntos y las alturas donde se tomaron.
• El material y el grosor del muro.
• La técnica propuesta y por qué descarta las demás.
• Los metros de muro tratados y la altura hasta la que se pica el revoco.
• El producto inyectado o el mortero, con su ficha técnica.
• Cuándo se vuelve a medir y cuándo se puede pintar.
• La garantía por escrito: cuántos años y qué cubre si la mancha vuelve.
• El trámite municipal, la retirada de escombros, el plazo y el tipo de IVA.

Desconfía de quien da un precio sin haber medido o propone pintar con un producto especial como única solución.