Rehabilitación de fachadas en Bizkaia

¿Cuánto cuesta rehabilitar una fachada en Bizkaia?

Se paga por metro cuadrado de fachada, y según el sistema el precio va de 12 a 195 €/m². Para casi todos hay dato de Bilbao:

En la pintura, Habitissimo afina por tipo de obra: unos 14 €/m² en una casa unifamiliar, 15 €/m² en un edificio, 28 €/m² en uno de tres plantas y 35 €/m² con andamios. Lo que suele sumarse:

• Los andamios, entre un 15 % y un 25 % del total según Cronoshare.
• La limpieza con agua a presión, unos 15 €/m², y reparar grietas o humedades, unos 35 €/m², según Habitissimo.
• Preparar el soporte del SATE. Si el enfoscado viejo está suelto y hay que picarlo, CYPE, un generador de precios de construcción, suma 44,40 €/m² de coste directo.

Con el SATE, desconfía de los presupuestos por debajo de 70 €/m²: CYPE ya da 67,07 €/m² de coste directo, sin preparar el soporte, sin margen de la empresa y sin IVA. El desglose, con ejemplos, está en precio de rehabilitar una fachada y del SATE.

¿Pintar, reparar o aislar la fachada?

En Bizkaia se construyó mucho en los años sesenta y setenta: según el censo de 2021 de Eustat, 26.086 de los 82.906 edificios de viviendas del territorio, el 31,5 %, son de 1961 a 1980. Esas fachadas llevan más de cuarenta años al aire, y lo que conviene hacer depende de su estado:

• Pintar basta si el revestimiento está sano y solo ha perdido color. En un clima húmedo, la pintura de siloxano es la indicada según Habitissimo.
• Enfoscar o aplicar monocapa toca cuando hay desconchados, grietas o zonas huecas que hay que picar y rehacer.
• SATE es aislar por fuera: se pega un aislante a toda la fachada y se reviste. Corta también los puentes térmicos de pilares y frentes de forjado, donde suele aparecer el moho en las esquinas de los pisos.
• Fachada ventilada es la opción más cara: una piel de cerámica u otro material colgada por delante del aislante, con una cámara de aire entre los dos.

Si la fachada tiene una cámara de aire vacía y está en buen estado, rellenarla desde dentro o desde fuera cuesta bastante menos que un SATE: lo comparamos en aislamiento. Y si se renueva la fachada con aislamiento, el Código Técnico pide que el muro renovado no pase de 0,49 W/m²K en la zona climática C, que es casi toda Bizkaia (DB-HE 1, tabla 3.1.1.a).

¿Qué permiso necesita una obra de fachada?

La Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo del País Vasco exige licencia para las obras que afectan al aspecto exterior de los edificios (artículo 207.1.d), y la Ley de Ordenación de la Edificación pide proyecto técnico cuando la obra cambia de forma esencial la composición exterior (artículo 2.2.b). Solo el mantenimiento más sencillo va por una vía rápida, y no en todos los municipios:

El andamio en la calle se pide aparte, y algunos municipios, como Portugalete o Mungia, piden además un certificado de seguridad del andamio: lo explicamos en andamios, vallas y contenedores.

¿Qué bonificaciones del ICIO hay para las fachadas?

El impuesto de obras es del 5 % del coste de ejecución material en los 16 municipios cuyas ordenanzas hemos revisado, pero varios lo rebajan mucho en las fachadas. Casi siempre hay que pedirlo con la licencia:

• Bilbao: 90 % en la limpieza, pintura o restauración integral de fachadas exteriores o interiores.
• Portugalete: 95 % en la reparación o rehabilitación de fachadas con mejora ornamental, que se aplica de oficio; si la cuota que queda no pasa de 300 €, no se cobra.
• Barakaldo: 90 % en la rehabilitación integral de fachadas exteriores, salvo que el valor catastral medio de las viviendas pase de 100.000 €, y 60 % en reparaciones de fachada de las comunidades.
• Sopela: 95 % en el embellecimiento integral de fachadas.
• Amorebieta-Etxano: 90 % en la rehabilitación integral de fachadas que dan a la vía pública.
• Galdakao: tipo del 1 % en la rehabilitación de fachadas de viviendas de más de 20 años.
• Erandio: tipo del 2 % cuando la obra afecta a toda la fachada y da a la vía pública.
• Mungia: 50 % en la limpieza y pintura de fachadas y 25 % en el aislamiento que reduzca el consumo de energía.
• Bermeo: 50 % por pintar fachadas.
• Sestao: 25 % en la restauración de fachadas completas.
• Durango: 50 % cuando la obra mejora más del 25 % de la envolvente y sube dos letras la calificación energética.

El resto de bonificaciones, municipio a municipio, están en el ICIO en Bizkaia.

¿Qué cambia en una fachada de la costa?

La costa de Vizcaya suma 21 municipios según el IGN. En los que tienen página propia, el parque es viejo: según el censo de 2021 de Eustat, son anteriores a 1981 el 81,3 % de los edificios de viviendas de Portugalete, el 76,6 % de los de Santurtzi, el 73,2 % de los de Bermeo y el 60,4 % de los de Getxo. Sopela, con el 35,1 %, es la excepción.

En esas fachadas el ambiente salino desgasta antes la pintura, los morteros y los metales: barandillas, rejas y anclajes. Al pedir presupuesto, pregunta por pinturas y morteros pensados para ambiente marino, por el tratamiento de las armaduras si hay hormigón dañado y por la tornillería inoxidable de los anclajes del SATE o de la fachada ventilada. Lo desarrollamos en salitre y desgaste de fachadas en la costa.

¿Cómo lo decide la comunidad?

Si la fachada necesita reparaciones para conservarse, la obra es obligatoria y no se vota: la junta solo reparte la derrama (artículos 10.1.a y 10.2 de la Ley de Propiedad Horizontal). Si además se quiere aislar, el SATE cuenta como obra de eficiencia energética y basta la mayoría simple de propietarios y de cuotas cuando lo que se reparte cada año, descontadas las ayudas, no pasa de doce mensualidades ordinarias (artículo 17.2). Cómo encajar la inspección técnica, las ayudas y la derrama lo contamos en rehabilitación de edificios.

¿Qué debe incluir el presupuesto de una fachada?

• Metros cuadrados de fachada y si descuentan o no los huecos de las ventanas.
• Sistema, materiales y espesor del aislante, si lo hay.
• Preparación del soporte: limpieza, picado y reparación de grietas y armaduras.
• Remates de ventanas, alféizares, vierteaguas, cornisas y bajantes.
• Andamio, su montaje, su permiso y cuánto tiempo estará puesto.
• Proyecto, dirección de obra, coordinación de seguridad y salud, licencia e ICIO.
• Plazo, garantía, IVA aplicado y cómo se paga si la comunidad pide ayudas.