Tejados y goteras en Bizkaia

¿Cuánto cuesta arreglar un tejado en Bizkaia?

Se cobra por metro cuadrado de tejado, y el precio cambia mucho según haya que tocar solo las tejas o también lo que hay debajo:

Casi todo son datos de España: en Bizkaia los presupuestos suelen quedar en la mitad alta, porque la hora de trabajo en la construcción cuesta en el País Vasco entre un 23 % y un 27 % más que la media según el INE. Como referencia de obra completa, Habitissimo calcula desde unos 5.000 € para retejar 100 m² con teja cerámica nueva, con andamios y permisos.

Lo que más mueve el precio, además del sistema:

• La estructura. Si las cerchas, las vigas o el tablero están podridos, la obra pasa de retejo a cubierta nueva.
• El acceso. Andamio, plataforma elevadora o grúa, y su permiso en la calle.
• La pendiente y el número de aguas, que complican el trabajo y la seguridad.
• Los encuentros: chimeneas, limahoyas, canalones y bajantes.
• La retirada de la teja vieja y de los escombros, y si hay uralita, el plan de trabajo con amianto.

El desglose está en precio de arreglar o cambiar un tejado.

¿Retejar, impermeabilizar o hacer el tejado nuevo?

• Retejar sirve cuando el problema son las tejas: rotas, movidas por el viento o con el mortero suelto. Se levantan, se revisa lo que hay debajo y se vuelven a colocar, reaprovechando las buenas.
• Impermeabilizar encaja sobre todo en cubiertas planas y terrazas, o bajo la teja cuando el agua pasa aunque las tejas estén bien. Hay pinturas y membranas líquidas, poliuretano, láminas bituminosas y EPDM, y el precio cambia según la cubierta sea transitable o no.
• Hacer el tejado nuevo toca cuando falla la estructura o el tablero, o cuando el tejado es de uralita. Es el momento de añadir aislamiento: si rehaces la cubierta, el Código Técnico pide que no pase de una transmitancia de 0,40 W/m²K en la zona climática C, que es casi toda Bizkaia, y de 0,35 W/m²K en la D, por encima de 250 m de altitud (DB-HE 1, tabla 3.1.1.a). Cómo se consigue lo vemos en aislamiento.

¿De dónde viene una gotera y quién la paga?

Una gotera bajo cubierta suele empeorar después de llover con viento, y no siempre aparece justo debajo del fallo: el agua corre por el tablero o por las vigas antes de salir. Por eso conviene que quien la revise suba al tejado y no se limite a mirar el techo desde dentro.

En un edificio de pisos, el tejado es un elemento común. La Ley de Propiedad Horizontal hace obligatorias, sin necesidad de votarlas, las obras necesarias para conservar el edificio (artículo 10.1.a), las pagan los propietarios de la comunidad y la junta solo decide cómo se reparte la derrama (artículo 10.2). Quien detecta una avería que necesita una reparación urgente debe avisar sin demora al administrador (artículo 7.1). Si el agua ha dañado tu piso, da parte al seguro de la comunidad y al tuyo. Lo desarrollamos en goteras: de dónde vienen y quién paga.

¿Qué hago si el tejado es de uralita con amianto?

No la toques: ni romperla, ni cortarla, ni taladrarla, ni limpiarla con agua a presión. Las placas de fibrocemento antiguas pueden llevar amianto, y su retirada se rige por el Real Decreto 847/2026, que sustituyó al Real Decreto 396/2006:

1. Se aplica a los edificios. Incluye la demolición de construcciones con amianto, su retirada y el mantenimiento y la reparación de materiales con amianto en edificios (artículo 3.1).
2. La empresa debe estar inscrita en el RERA, el Registro de Empresas con Riesgo por Amianto, antes de empezar, ante la autoridad laboral de su domicilio social (artículo 18).
3. Cada obra lleva un plan de trabajo que se hace antes de empezar (artículo 11) y que aprueba la autoridad laboral del lugar de la obra, que tiene 45 días para resolver (artículo 12).
4. Antes de rehabilitar un edificio construido antes de la prohibición del amianto, la empresa tiene que identificar los materiales que puedan contenerlo (artículo 10.2).

Retirar el tejado de uralita cuesta entre 20 y 50 €/m² más según Cronoshare, aparte de la cubierta nueva. En Bilbao, la ordenanza del impuesto de obras bonifica el 90 % de las obras con retirada de amianto en elementos comunes hechas por empresas inscritas en el RERA. El paso a paso está en retirar uralita con amianto en Bizkaia.

¿Qué permiso necesita arreglar el tejado?

Depende del municipio y de si la obra se queda en las tejas o toca la estructura. La ley vasca exige licencia para lo que afecta a la estructura o al aspecto exterior, y cada ayuntamiento decide qué mantenimiento pasa por una vía más rápida:

El andamio, la plataforma o la grúa en la calle llevan siempre un permiso aparte. Y aunque la obra vaya por comunicación previa, se paga el impuesto de obras (ICIO). Algunos municipios lo rebajan en las cubiertas, casi siempre si lo pides con el trámite:

• Erandio: tipo del 2 % en la sustitución o reforma integral de la cubierta, frente al 5 % general.
• Sopela: 95 % en la reparación total de cubiertas.
• Bilbao: 90 % en la restauración integral de cubiertas y en la retirada de amianto.
• Barakaldo: 60 % en la reparación o mejora de la cubierta de una comunidad.
• Sestao: 25 % en la restauración de cubiertas.

¿Y el tejado de un caserío?

Las viviendas más antiguas de Bizkaia están en los municipios rurales: según Eustat, la antigüedad media de las viviendas era en 2024 de 88,6 años en Errigoiti, 79,2 en Galdames y 76,0 en Artzentales, frente a 51,1 en el conjunto de Bizkaia. Un tejado de caserío tiene tres diferencias con el de un bloque de pisos:

• Suele ser grande y con estructura de madera. Antes de pedir precio por retejar, que un técnico revise vigas y tablas: si están dañadas, es obra de estructura y necesita licencia.
• No hay comunidad. Decides y pagas tú, sin junta ni derrama.
• Puede estar en zona climática D. Artzentales, por ejemplo, tiene su núcleo a 348 m según el IGN, y por encima de 250 m el Código Técnico pide más aislamiento a la cubierta nueva.

Si el caserío necesita algo más que el tejado, mira cuánto cuesta rehabilitar un caserío.

¿Dónde hay más tejados viejos en Bizkaia?

En Vizcaya, quien busca arreglar un tejado con el nombre de su municipio lo hace sobre todo en Bilbao. Pero los tejados más viejos están repartidos: según el censo de 2021 de Eustat, el 17,1 % de los edificios de viviendas de Bizkaia es anterior a 1941. Entre los municipios de más de 10.000 habitantes, los que más tienen son estos:

En esos edificios es más probable que, al levantar las tejas, aparezca una estructura de madera que pida algo más que un retejo. Por eso, pide siempre que el presupuesto diga qué pasa si al abrir el tejado aparece estructura dañada: quién lo valora y a qué precio por metro.

¿Qué debe incluir el presupuesto de un tejado?

• Metros cuadrados medidos y tipo de teja, y si se reaprovecha la vieja.
• Estado de la estructura y del tablero, y precio de las reparaciones si aparecen.
• Impermeabilización bajo teja y aislamiento, con su espesor y la transmitancia final.
• Canalones, bajantes, cumbreras, limahoyas y encuentros con chimeneas.
• Andamio, plataforma o grúa, y quién pide su permiso.
• Retirada de escombros y, si hay uralita, empresa inscrita en el RERA y plan de trabajo.
• Trámite municipal, ICIO y bonificación si la hay, plazo, garantía e IVA aplicado.