Cuánto cuesta rehabilitar un caserío en Bizkaia

¿Cuánto cuesta rehabilitar un caserío?

Ninguna plataforma de precios publica datos de caseríos ni de casas unifamiliares de Bizkaia. La referencia más cercana es la reforma de una casa antigua de Cronoshare, con datos de toda España: entre 600 y 1.200 €/m² lo habitual, entre 400 y 1.500 €/m² en los extremos, y un total que va de 40.000 € a más de 200.000 €. Con materiales de gama media parte de 500-700 €/m², y con materiales de alta calidad pasa de 1.000 o 1.500 €/m². Una reforma parcial parte de 400 €/m².

Aplicado a tamaños de caserío (cálculo propio):

Habitissimo da ejemplos más bajos, también de España: entre 45.000 y 60.000 € por una casa de 120 m², unos 67.000 € por una adosada de 150 m² y alrededor de 60.000 € por una casa de piedra de unos 100 m², que según la misma guía sale más cara por ser antigua y por el material. La distancia tiene que ver con el alcance: entre los factores del precio, Cronoshare cita el estado del inmueble, si la reforma es parcial o integral con estructura y la rehabilitación de fachada y tejado. Habitissimo cita también 300-400 €/m² para una «casa de pueblo», pero lo atribuye a «algunas fuentes» sin decir cuáles, y no lo usamos.

Como la hora de trabajo en la construcción cuesta en el País Vasco un 23-27 % más que la media de España, según el INE, en Bizkaia conviene contar con la mitad alta de estos rangos.

¿Dónde hay más casas antiguas en Bizkaia?

Según el censo de 2021 de Eustat, Bizkaia tiene 14.190 edificios de viviendas anteriores a 1941, el 17,1 % del total (cálculo propio). En algunos municipios rurales son más de un tercio, y las viviendas son grandes:

Fuentes: Eustat (censo de 2021 y Estadística Municipal de Viviendas de 2024) e IGN; los porcentajes son cálculo propio. Los municipios de cada zona, con sus datos, están en las páginas de Encartaciones, Arratia-Nervión y Gernika-Bermeo.

¿Qué partidas pesan en un caserío?

Cronoshare desglosa la reforma de una casa antigua por partidas, y otras guías completan las que faltan:

Para la electricidad, CYPE, un generador de precios de construcción, calcula 3.764,34 € de coste directo por la instalación interior de una vivienda unifamiliar con garaje y punto de recarga, sin gastos generales, beneficio de la empresa ni IVA.

¿Qué pasa con el tejado y la estructura?

El tejado suele decidir el presupuesto, porque hay mucha diferencia entre arreglarlo y hacerlo nuevo:

Fuentes: Habitissimo y Cronoshare. Si el tejado viejo es de fibrocemento, desmontarlo suma 20-50 €/m², y el amianto tiene sus propias reglas, que explicamos en retirar uralita con amianto. Todo el detalle de cubiertas está en precio de arreglar el tejado.

Si hay que reforzar la estructura, cambiar forjados o tocar los muros de carga, la obra necesita proyecto: la Ley de Ordenación de la Edificación lo exige en las intervenciones que alteran el sistema estructural o la configuración arquitectónica (artículo 2.2.b). Y la Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo del País Vasco pide licencia para las obras de rehabilitación y las que modifican la disposición interior (artículo 207.1.e). Proyecto y licencia tienen su coste y su plazo: cuéntalos desde el principio.

¿Y la humedad que sube del terreno?

Si en la planta baja hay manchas en la parte baja de las paredes, a veces con sales blancas, puede ser humedad por capilaridad: el agua del terreno que sube por los muros en contacto con el suelo. No hemos encontrado un precio publicado para tratarla que sea fiable, así que no lo damos: depende del muro, del terreno y de la técnica. Lo importante es diagnosticarla antes de revestir o aislar, porque tapar un muro húmedo solo esconde el problema. Cómo distinguirla de la condensación y qué soluciones hay, en humedad por capilaridad.

¿Qué aislamiento pide un caserío por encima de 250 metros?

El Código Técnico de la Edificación divide Bizkaia en dos zonas climáticas según la altitud: C1 hasta 250 metros y D1 por encima (Documento Básico HE, Anejo B). En una reforma, sus límites de aislamiento se aplican a los elementos que se sustituyen, se añaden o se modifican sustancialmente (apartado 3.1.1 de la sección HE 1), y en la zona D son más exigentes:

Cuanto más baja la cifra, más tiene que aislar el elemento, así que en D1 hace falta más espesor de aislante o un material mejor. Según la altitud de su núcleo principal (IGN), nueve municipios de Bizkaia están por encima de 250 m: Ubide (567 m), Otxandio (559 m), Nabarniz (364 m), Artzentales (348 m), Garai (290 m), Urduña/Orduña (286 m), Lanestosa (282 m), Ereño (278 m) y Mallabia (263 m). Pero la zona se fija por la altitud del emplazamiento, y un caserío en un barrio alto de un municipio de valle también puede estar en D1: compruébalo con la altitud de tu parcela.

Los precios del aislamiento, con datos de España: trasdosado interior de 20 a 40 €/m², o de 25 a 40 €/m² con lana mineral; insuflado de 10 a 25 €/m², solo si el muro tiene cámara; y aislamiento por fuera (SATE) de 70 a 95 €/m² en la fila de Bilbao de Cronoshare. Si aíslas por fuera, la Ley 2/2006 dice que las obras para mejorar la envolvente de un edificio existente no cuentan como aumento de edificabilidad (artículo 35.2). La sección HE 1 no se aplica a los edificios aislados de menos de 50 m² útiles, y en los protegidos, solo en la medida en que no altere su carácter. Más en aislamiento en Bizkaia.

¿Qué permite la ley si el caserío está en suelo no urbanizable?

Si el caserío está fuera del casco urbano, en suelo no urbanizable, la Ley 2/2006 es estricta:

• No se pueden hacer viviendas nuevas, salvo la ligada de forma permanente a una explotación hortícola o ganadera para quien la lleva, acreditando que hace falta (artículo 28.1.a).
• Reconstruir un caserío solo se autoriza si conserva una estructura que permita identificarlo como tal. No se pueden reconstruir restos de muros que no lleguen a la cumbrera ni ruinas que no dejen conocer la planta y el volumen originales (artículo 30.1). La obra no puede pasar del volumen original y el proyecto sale a información pública al menos veinte días antes de la licencia (artículos 30.3 y 30.4).
• Convertir en vivienda un edificio que no era legalmente residencial, como una borda o una cuadra, no cuenta como rehabilitación de caserío: se trata como vivienda nueva (artículo 30.5).
• En un núcleo rural, que la ley define como un grupo de seis a veinticinco caseríos alrededor de un espacio público, dividir un caserío en dos o más viviendas no cuenta como aumento de viviendas, siempre dentro de lo que permita el planeamiento (artículo 29).
• Si el edificio está fuera de ordenación, solo se autorizan las obras necesarias para mantener unas condiciones mínimas de habitabilidad y salubridad o para evitar daños a terceros (artículo 101.5).

Antes de comprar o de encargar el proyecto, pregunta en urbanismo cómo clasifica el plan general tu parcela y si el caserío tiene alguna protección. Lo que cada ayuntamiento pide para una obra está en licencia o comunicación previa.

¿Qué impuestos y ayudas hay?

• ICIO. Se paga sobre el coste de ejecución material (Norma Foral 10/1989). En los 16 municipios grandes que hemos estudiado el tipo general es del 5 %; en los rurales, pregunta el tuyo. La norma foral permite bonificar las obras con renovables o de rehabilitación energética, y cada ayuntamiento decide si lo hace.
• IVA. Si eres un particular y vas a vivir en él, la obra puede ir al 10 % si los materiales que aporta la empresa no pasan del 40 % de la base imponible. Hay otra vía al 10 % sin ese límite para las rehabilitaciones en las que más de la mitad del coste es de estructura, fachadas o cubiertas y la obra supera el 25 % del valor del edificio sin el suelo (artículos 91 y 20 de la Ley del IVA). Lo explicamos en IVA del 10 % en reformas.
• ITE. Un caserío de más de 50 años está obligado: el Decreto 117/2018 incluye las unifamiliares, y las que no dan a una vía pública la presentan cuando la pide el ayuntamiento. Es además requisito previo para las ayudas del Gobierno Vasco. Sirve de diagnóstico, porque revisa cubierta, cimentación, estructura y fachadas: lo contamos en ITE en Euskadi.
• Ayudas. El Gobierno Vasco tiene ayudas y préstamos para obras particulares de rehabilitación, accesibilidad y eficiencia energética (Línea 1), y en casi todos los municipios pequeños de Bizkaia la oficina de rehabilitación es la de VISESA. Las deducciones forales del IRPF, en deducciones del IRPF en Bizkaia. No damos importes porque cambian con cada convocatoria.