Rehabilitación de edificios en Bizkaia

¿Por dónde se empieza a rehabilitar un edificio?

Casi siempre por un informe técnico que diga qué le pasa al edificio y en qué orden arreglarlo. En Euskadi ese informe es la inspección técnica de edificios (ITE), que el Decreto 117/2018 exige a los edificios residenciales de más de 50 años. El recorrido completo suele ser este:

1. ITE vigente. La hace un técnico con la titulación habilitante, como un arquitecto o un arquitecto técnico. Revisa cubierta, cimentación, estructura, fachadas y redes comunes de agua, evalúa la accesibilidad y la eficiencia energética y clasifica cada obra por urgencia. El detalle está en la ITE en Euskadi.
2. Oficina de rehabilitación. Antes de contratar nada, pregunta qué ayudas hay y qué requisitos piden. Las ayudas se piden antes de empezar.
3. Proyecto o memoria técnica. Define las obras, mide cada partida y da el presupuesto de ejecución material, que sirve para comparar ofertas de empresas en igualdad.
4. Junta. Aprueba la obra, la empresa, la derrama, la petición de ayudas y, si hace falta, un préstamo.
5. Licencia y permisos de andamio. Una rehabilitación del edificio necesita licencia (artículo 207.1.e de la Ley 2/2006), y el andamio en la calle se pide aparte.
6. Obra, con dirección facultativa y coordinación de seguridad y salud.
7. Cierre. Terminadas las obras urgentes de la ITE, la comunidad tiene tres meses para presentar en el ayuntamiento el certificado de subsanación (artículo 14.4 del Decreto 117/2018).

¿Cuánto cuesta rehabilitar un edificio?

Depende de qué haya que arreglar. Estas son las partidas que más pesan, con las cifras de nuestras fuentes:

A eso se suman costes que no aparecen en los precios por metro. Según Cronoshare, los andamios son entre un 15 % y un 25 % del total de una fachada, la licencia y el ICIO rondan el 3-5 % del presupuesto de ejecución material, los honorarios técnicos el 7-12 % y la seguridad y salud el 1-3 %. Como referencia de obra completa, Habitissimo calcula unos 18.000 € por la rehabilitación integral de una fachada de 100 m², con datos de toda España.

Ejemplo: aislar con SATE 600 m² de fachada en Bilbao, a 70-95 €/m², son de 42.000 a 57.000 €, antes de sumar andamio, honorarios, licencia e IVA. Los precios de España suelen quedar en la mitad alta en Bizkaia. El detalle por trabajo está en fachadas y en ascensores.

¿Qué obras son obligatorias para la comunidad?

Tres normas empujan en la misma dirección:

• El deber de conservación. La Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo del País Vasco obliga a los propietarios a mantener sus edificios «en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro» y a hacer las obras precisas para conservarlos o rehabilitarlos (artículo 199). Si no las hacen, el ayuntamiento puede dictar una orden de ejecución (artículo 203).
• La Ley de Propiedad Horizontal. Hace obligatorias, sin acuerdo previo de la junta, las obras necesarias para el mantenimiento y la conservación del edificio, incluidas las de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal y las que imponga la Administración (artículo 10.1.a). Las pagan todos los propietarios y la junta solo fija el reparto y la forma de pago (artículo 10.2).
• La ITE. Las obras muy urgentes tienen un plazo máximo de tres meses y las urgentes, de doce. Si la comunidad no presenta la inspección, el ayuntamiento puede requerirla y, si no se hace, encargarla a su costa (artículo 9.4 del Decreto 117/2018).

En Vizcaya hay mucho por hacer: según el informe de Euskoregite a 31 de marzo de 2026, 49.689 edificios del territorio están obligados a tener la ITE, y el grado de cumplimiento era del 48,8 %.

¿Qué se vota y con qué mayoría?

Lo que va más allá de conservar sí se vota, con mayorías distintas según la obra (artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal):

• Eficiencia energética, incluida la envolvente, y pedir ayudas o préstamos para ella: mayoría simple de propietarios y de cuotas, si lo que se reparte al año, descontadas las ayudas, no pasa de doce mensualidades ordinarias.
• Ascensor y supresión de barreras: mayoría de propietarios que sume la mayoría de cuotas, y obliga a pagar aunque se pase de doce mensualidades.
• Mejoras que no son necesarias: tres quintas partes de propietarios y de cuotas; si la cuota pasa de tres mensualidades, quien votó en contra no queda obligado.

Para no empezar de cero, la comunidad debe tener un fondo de reserva de al menos el 10 % de su último presupuesto ordinario, que se puede usar en obras de conservación, rehabilitación, accesibilidad y eficiencia energética (artículo 9.1.f). Cómo se convoca la junta y se reparte la derrama está en obras en la comunidad de vecinos.

¿Quién ayuda a una comunidad en Bizkaia?

Las ayudas del Gobierno Vasco a la rehabilitación se tramitan en oficinas de rehabilitación. Algunos municipios tienen sociedad propia; el resto va a VISESA, la sociedad pública del Gobierno Vasco. Estos son los municipios con oficina propia, con el peso de su parque antiguo:

Fuente de los edificios: censo de 2021 de Eustat. En Getxo, Santurtzi, Leioa, Durango, Galdakao y el resto de Bizkaia, la oficina es VISESA. Datos de contacto y qué hace cada una, en sociedades y oficinas de rehabilitación.

Las líneas del Gobierno Vasco, sin importes porque cambian con cada convocatoria:

• Obras comunitarias (línea 2): ayudas y préstamos para rehabilitar edificios, accesibilidad y eficiencia energética.
• Particulares vulnerables (línea 3): ayudas a fondo perdido y préstamos para pagar su parte de una rehabilitación integral y eficiente del edificio.
• Obras particulares (línea 1): para la rehabilitación dentro de la propia vivienda.

Para pedir ayudas públicas vascas de conservación, accesibilidad o eficiencia energética para el edificio, hay que hacer antes la ITE, sea cual sea su edad (disposición adicional primera del Decreto 117/2018). Cómo se piden, en ayudas a la rehabilitación en Euskadi.

¿Qué impuestos se pagan y qué se puede desgravar?

• ICIO. El general es del 5 %, pero hay rebajas para las comunidades: Portugalete aplica un tipo del 2,5 % a las obras de elementos comunes que salen de la ITE; Durango bonifica el 90 % de las obras obligatorias de la ITE; Basauri aplica un 2,17 % a la reparación de elementos comunes, con control estético previo de sus técnicos, y Bilbao bonifica el 90 % de la rehabilitación integrada o declarada preferente por el ayuntamiento.
• IVA. El 10 % de las obras de renovación vale también para las comunidades de propietarios si el edificio tiene más de dos años y los materiales no pasan del 40 % de la base imponible.
• IRPF foral. El artículo 91 quater de la Norma Foral 13/2013 deduce el 15 % de la parte que pagas de una rehabilitación energética del edificio si reduce al menos un 30 % el consumo de energía primaria no renovable o lo lleva a la clase A o B, con una base máxima de 20.000 € al año. La deducción por rehabilitar la vivienda habitual del artículo 87 solo vale si la obra está calificada como actuación protegida por el Gobierno Vasco.

¿Qué debe incluir el presupuesto de una rehabilitación?

• Partidas medidas una a una, con la deficiencia de la ITE que resuelve cada una.
• Presupuesto de ejecución material separado de los gastos generales, el beneficio y el IVA.
• Andamio, su permiso y el tiempo que estará montado.
• Honorarios de proyecto, dirección de obra y coordinación de seguridad y salud, si los contrata la comunidad aparte.
• Licencia, tasa e ICIO, y quién pide las bonificaciones.
• Calendario de pagos por certificaciones de obra hecha, no por adelantado.
• Plazo con penalización por retraso, garantía, seguro de la empresa e IVA aplicado.