Salitre y desgaste de fachadas en la costa de Bizkaia

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¿Qué municipios de Bizkaia tienen costa?

Veintiuno lindan con el mar Cantábrico según las líneas límite municipales del IGN. Suman 245.529 habitantes según el padrón del INE a 1 de enero de 2025, uno de cada cinco vecinos de Bizkaia (el 21,0 %, cálculo nuestro):

Bilbao, Barakaldo, Erandio y otros municipios de ría están dentro del ámbito del Plan Territorial Sectorial del Litoral del Gobierno Vasco, pero no lindan con el mar abierto. Esta guía se centra en los 21 de la tabla.

Su parque de viviendas no es más joven que el del resto de la provincia. Estos son los diez más poblados:

Fuentes: INE, Eustat (censo de 2021 y estadística de viviendas de 2024). En conjunto, el 63,6 % de los edificios de viviendas de los 21 municipios es anterior a 1981 (cálculo nuestro), casi lo mismo que en toda Bizkaia (65,5 %). Muchas de esas fachadas llevan décadas recibiendo aire salino.

¿Qué le hace el salitre a una fachada?

El viento del mar arrastra gotas de agua salada que se depositan en las fachadas que miran a él. Al secarse, la sal se queda en la superficie y puede volver a coger humedad del aire, de modo que pintura, mortero y metal trabajan más tiempo húmedos y con sal que en una fachada de interior. Habitissimo lo resume para la pintura: una vivienda junto al mar tendrá que contemplar la humedad y el salitre al elegirla.

Al viento se suma la lluvia. El Código Técnico, cuando fija cuánto tiene que resistir la lluvia una fachada, clasifica el borde del mar, con al menos 5 km de agua despejada en la dirección del viento, como entorno de la clase más expuesta, la E0, frente a la E1 de las zonas urbanas (DB-HS 1, apartado 2.3.1). En una fachada que da al mar, impermeabilizar bien pesa tanto como pintar.

¿Es salitre o es otra humedad?

En la calle se llama salitre a casi cualquier mancha blanca, y no todas vienen del mar:

• Salitre del mar. Aparece en la cara exterior de las fachadas expuestas, a cualquier altura, y en metales y cristales. Empeora en la fachada que mira al mar.
• Sales de la capilaridad. Se concentran en la parte baja de los muros, por dentro y por fuera, porque las trae el agua que sube del terreno. Se tratan en el muro: lo explicamos en humedad por capilaridad.
• Moho por condensación. Sale por dentro de casa, en esquinas frías y cristales, y es negro, no blanco: está en humedad por condensación.

Si las manchas por dentro coinciden con la fachada que da al mar y crecen después de los temporales, puede ser una filtración: la fachada está dejando pasar el agua y hay que repararla por fuera.

¿Cómo se trata y cuánto cuesta?

El orden importa: primero limpiar la sal y la suciedad, después reparar fisuras, revocos y hormigón, tratar los metales y, al final, pintar. Pintar encima de un soporte salado o suelto es pintar dos veces.

Para la pintura, Habitissimo describe la de siloxano como de resinas de silicona hidrófuga, impermeable y con conservante antimoho, indicada para climas húmedos y extremos, y le atribuye hasta 15 años de duración. Menciona también las de clorocaucho para edificios con mucha humedad. Pide la ficha técnica de la que te propongan y cuántas manos incluye el precio.

Los precios de la caja de arriba son de Bilbao. Con más detalle:

Los andamios suponen entre un 15 % y un 25 % del total según Cronoshare, y es lo que más pesa en un edificio de varias alturas: aprovéchalos para revisar barandillas, canalones y carpinterías en la misma obra. Si además queréis aislar la fachada por fuera, mira el precio del SATE.

¿Qué permisos hacen falta junto al mar?

El del ayuntamiento. Las obras que cambian el aspecto exterior de un edificio necesitan licencia según la Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo del País Vasco (artículo 207.1.d). Entre los municipios con costa, Portugalete admite por comunicación previa las reparaciones exteriores, como fisuras o humedades en fachada, que no necesiten dirección de obra ni andamio; Getxo deja fuera de esa vía las obras que afecten al aspecto exterior; y Bermeo pide licencia de obra menor para colocar andamios, con una fianza de 1.000 euros si ocupan la vía pública. El andamio en la acera se pide aparte de la obra. Qué pide cada municipio, en obras de fachada.

El de Costas, si estás en primera línea. La Ley de Costas fija una zona de servidumbre de protección de 100 metros tierra adentro desde el límite interior de la ribera del mar (artículo 23), que según la Agencia Vasca del Agua es de 20 metros en los terrenos que eran suelo urbano cuando entró en vigor la ley. En los edificios anteriores a esa ley que quedan dentro, se pueden hacer obras de reparación, mejora, consolidación y modernización siempre que no aumenten el volumen, la altura ni la superficie (disposición transitoria cuarta). En Euskadi, la Agencia Vasca del Agua tramita las autorizaciones de obras en esa zona y tiene un formulario de declaración responsable para las obras de reparación y mejora de construcciones existentes, y un visor para consultar sus límites. Si tu casa da a la playa o al puerto, pregunta en urbanismo si te afecta antes de encargar la obra.

El impuesto de obras. Los cinco municipios costeros con página en esta web cobran un ICIO del 5 %, pero no tratan igual las fachadas:

¿Quién decide y paga en un edificio?

La fachada es un elemento común, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas (artículo 396 del Código Civil). Conservarla, incluidas las condiciones de ornato, es obligatorio para la comunidad sin necesidad de votarlo (artículo 10.1.a de la Ley de Propiedad Horizontal), y la junta decide cómo se reparte. Qué parte de una barandilla o de una ventana corresponde a cada vecino puede depender del título constitutivo y de los estatutos.

Si el edificio tiene más de cincuenta años, la inspección técnica (ITE) revisa sus fachadas cada diez años y clasifica los defectos por urgencia (Decreto 117/2018). En una casa unifamiliar, la obra y el gasto son del propietario.

¿Qué debe incluir el presupuesto?

• El estado de la fachada: revoco, hormigón con armaduras a la vista y metales.
• Limpieza previa y método.
• Reparaciones por partidas, con metros cuadrados o lineales.
• El tratamiento de las armaduras y de las barandillas, o su sustitución.
• La pintura: tipo, ficha técnica y número de manos.
• Andamio o plataforma, permiso de la vía pública y, si toca, el trámite de Costas.
• Garantía, plazo, bonificación del ICIO si la hay y tipo de IVA.