Precio de rehabilitar una fachada y del SATE en Bizkaia

¿Cuánto cuesta arreglar una fachada en Bizkaia?

Depende de qué se le haga. Para Bilbao hay precios publicados de casi todos los sistemas, por metro cuadrado de fachada:

Cronoshare pone también ejemplos para 100 m² de fachada, con precios de toda España: reparar grietas, de 2.800 a 4.000 €; enfoscar y pintar, de 2.000 a 3.500 €; monocapa, de 2.500 a 4.000 €; SATE, de 6.500 a 9.500 €; y fachada ventilada, de 13.000 a 19.000 €. En la tabla por ciudades de esa guía, Bilbao tiene el mismo precio de SATE que Madrid (70-95 €/m²) y queda por encima de Sevilla y Zaragoza (64-88 €/m²).

¿Cuánto cuesta el SATE por metro cuadrado?

En Bilbao, de 70 a 95 €/m² con poliestireno expandido, que es el sistema más habitual. Las guías nacionales dan cifras parecidas, pero cada una cuenta cosas distintas, y conviene saberlo al comparar:

• Habitissimo da de 60 a 120 €/m², con una media de 90, y advierte de que a esos precios hay que sumar el IVA, los andamios y las licencias. Por aislante: poliestireno, unos 72 €/m²; poliestireno con grafito, 84; poliestireno extruido, 81; lana de roca, 90.
• Su desglose de un metro de SATE: mano de obra, 50 €; material, 30 €; gastos de la empresa, 4 €; beneficio, 4 €; dietas y herramientas, 3 €.
• CYPE, que calcula el coste directo sin margen ni IVA, da 67,07 €/m² por el sistema colocado. Si la fachada tiene el enfoscado suelto y hay que picarlo y rehacerlo antes, suma otros 44,40 €/m².

Por eso, por debajo de 70 €/m² al público el precio no es realista. Ejemplo (cálculo propio): la fachada de un bloque con 600 m² de muro a aislar sale por 42.000-57.000 € con el rango de Bilbao, antes de saber si el andamio va dentro.

El espesor no se elige a ojo. Cuando una reforma modifica sustancialmente un muro de fachada, el documento de ahorro de energía del Código Técnico le pone un límite de transmitancia: 0,49 W/m²K en la zona C, donde está casi toda Bizkaia, y 0,41 W/m²K en la zona D, por encima de 250 m de altitud (tabla 3.1.1.a del DB-HE). El técnico calcula el aislante necesario según cómo sea el muro.

¿Pintar, rehabilitar o aislar?

La última fila es la alternativa barata al SATE cuando el muro tiene cámara, aunque no arregla el aspecto exterior. Habitissimo describe la pintura al siloxano como indicada para climas húmedos, y en los municipios con costa el salitre añade sus propios problemas, que tratamos en salitre en fachadas de la costa. Todo lo que sabemos de aislar desde dentro o por la cámara está en aislamiento.

¿Cuánto pesan los andamios, el técnico y los papeles?

Mucho. Cronoshare calcula que el andamiaje supone entre un 15 % y un 25 % del total de la obra, según la altura, la longitud de la fachada, el tiempo de montaje y si hacen falta plataformas motorizadas, redes o líneas de vida. Habitissimo pone cifras sueltas para el conjunto de España: montar y desmontar el andamio de una fachada de 250 m² y hasta 10 m de altura, unos 1.800 €, y más de 2.500 € con elementos especiales; alquilarlo, de 30 a 40 € al día.

A eso se suman, según Cronoshare, los honorarios técnicos, de un 7 % a un 12 %, y la coordinación de seguridad y salud, de un 1 % a un 3 %. Y los permisos:

• Licencia de obra. La ley vasca la exige para las obras que afectan al aspecto exterior de los edificios (artículo 207.1.d de la Ley 2/2006). En la práctica, Galdakao pide licencia para las reformas que afectan a cubiertas y fachadas, Barakaldo trata las fachadas como obra mayor, y en Bilbao la comunicación previa solo cubre el acabado de las fachadas de patio, sin tocar la envolvente. Portugalete admite por comunicación previa reparaciones exteriores pequeñas, pero solo sin andamio.
• Permiso del andamio en la calle, aparte del de la obra y con su propia tasa. Qué pide cada ayuntamiento está en andamios, vallas y contenedores.

¿Qué ICIO se paga y qué bonifican los ayuntamientos?

El ICIO se calcula sobre el coste de ejecución material, sin IVA, honorarios ni beneficio de la empresa (Norma Foral 10/1989), y el tipo general es del 5 %. Las fachadas son de las obras que más bonificaciones tienen. Estos son los cuatro municipios con reglas propias más claras:

Ejemplo con un coste de ejecución de 40.000 € (cálculo propio):

Otros municipios también rebajan las fachadas: Erandio aplica un 2 % a las obras integrales en fachadas a la calle, Amorebieta-Etxano bonifica el 90 % y Sopela el 95 %, entre otros. La tabla completa está en ICIO en Bizkaia. Casi todas se piden con la licencia y el presupuesto desglosado, así que pregunta a la empresa si se encarga ella.

¿Qué IVA paga la comunidad?

Una comunidad de propietarios puede pagar el 10 % por una obra de renovación o reparación de viviendas, con los mismos límites que un particular: el edificio terminado al menos dos años antes y los materiales que aporta la empresa sin pasar del 40 % del precio sin IVA. En el desglose de Habitissimo, el material es 30 € de cada 91 € por metro de SATE, un 33 % (cálculo propio), pero cada presupuesto es distinto: pide que lo separe. Para obras grandes con proyecto, en las que más de la mitad del coste es fachada, cubierta o estructura, hay otra vía al 10 % sin el límite de materiales, la de la rehabilitación de edificios. Las dos están explicadas en IVA del 10 % en reformas.

¿Cómo se aprueba en la comunidad y qué ayudas hay?

• Votación. Las obras necesarias para conservar la fachada son obligatorias y la junta solo decide cómo pagarlas. Si se trata de aislar para mejorar la eficiencia, basta la mayoría simple de propietarios y de cuotas, con el límite de doce mensualidades al año descontadas las ayudas (artículo 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal). Lo explicamos con las derramas en obras en la comunidad de vecinos.
• ITE. Para pedir ayudas del Gobierno Vasco de conservación, accesibilidad o eficiencia, el edificio necesita la inspección técnica presentada antes, tenga la edad que tenga (Decreto 117/2018). Está en la ITE en Euskadi.
• Ayudas. El Gobierno Vasco tiene una línea para obras comunitarias de rehabilitación, que se tramita en las oficinas de rehabilitación: Surbisa en Bilbao, Surposa en Portugalete, Eretza en Barakaldo y VISESA en Galdakao y el resto de municipios sin sociedad propia. No damos importes porque cambian con cada convocatoria; los contactos están en sociedades de rehabilitación de Bizkaia.
• IRPF foral. Si el SATE forma parte de un proyecto que reduce al menos un 30 % el consumo de energía primaria no renovable o lleva el edificio a la letra A o B, cada propietario puede deducir el 15 % de lo que le toque según su cuota (artículo 91 quater de la Norma Foral 13/2013), con certificados energéticos de antes y después. Comprueba que la deducción sigue vigente el año en que pagues.

¿Qué debe incluir el presupuesto de la fachada?

1. Metros cuadrados de fachada medidos y si se descuentan los huecos.
2. Sistema y espesor del aislante, acabado y marca del sistema.
3. Reparaciones previas: picar y rehacer el enfoscado, grietas, cantos de balcones.
4. Andamio: tipo, montaje, desmontaje, días de alquiler y permiso de la calle.
5. Remates de ventanas, alféizares, bajantes y canalones.
6. Proyecto, dirección de obra, seguridad y salud, licencia e ICIO, y quién pide las bonificaciones y las ayudas.
7. IVA aplicado, plazo y forma de pago por fases.

El resto de la obra, desde las patologías típicas hasta cómo elegir empresa, está en rehabilitación de fachadas en Bizkaia.