IVA del 10 % en reformas de vivienda: requisitos

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¿Qué dice la ley sobre el IVA de las reformas?

Como norma general, una obra lleva el 21 % de IVA. La Ley 37/1992 del IVA baja al 10 % las obras de renovación y reparación de viviendas en su artículo 91.Uno.2.10.º, que hoy dice así:

«10.º Las ejecuciones de obra de renovación y reparación realizadas en edificios o partes de los mismos destinados a viviendas, cuando se cumplan los siguientes requisitos: a) Que el destinatario sea persona física, no actúe como empresario o profesional y utilice la vivienda a que se refieren las obras para su uso particular. No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, también se comprenderán en este número las citadas ejecuciones de obra cuando su destinatario sea una comunidad de propietarios. b) Que la construcción o rehabilitación de la vivienda a que se refieren las obras haya concluido al menos dos años antes del inicio de estas últimas. c) Que la persona que realice las obras no aporte materiales para su ejecución o, en el caso de que los aporte, su coste no exceda del 40 por ciento de la base imponible de la operación.»

Tienen que cumplirse los tres a la vez. Si falla uno, la obra entera va al 21 %.

¿Cuáles son los tres requisitos, en la práctica?

Lo del alquiler y la actividad profesional lo precisa la Agencia Tributaria en su página sobre el IVA de las obras en viviendas: el tipo reducido no se aplica si la vivienda se destina al arrendamiento o a una actividad empresarial o profesional, «aunque sea parcialmente».

¿Cómo se calcula el 40 % de materiales?

Se compara el coste de los materiales que aporta la empresa con la base imponible, que es el precio de la obra sin IVA. La Agencia Tributaria pone dos ejemplos con una colocación de suelo:

Pasarse del 40 % no se arregla repartiendo: no hay un 10 % para la mano de obra y un 21 % para los materiales, todo va al tipo general. En el segundo ejemplo, la diferencia son 1.100 € más de IVA.

Donde más fácil es pasarse es en baños y cocinas, porque sanitarios, mampara, muebles y azulejos pesan mucho en el precio. Por eso conviene que el presupuesto desglose materiales y mano de obra: así ves antes de firmar qué IVA te va a tocar. Te contamos qué más pedir en qué debe incluir un presupuesto de reforma, y cuánto cuesta un baño en precio de reformar un baño.

¿Y los materiales que compro yo?

La letra c) habla de los materiales que aporta «la persona que realice las obras». Si compras tú los azulejos o los sanitarios en una tienda y la empresa solo los coloca, esos materiales no cuentan para el 40 %, porque no los aporta quien hace la obra. Ojo: los pagas en la tienda con el IVA general, que es el 21 %, así que el ahorro de IVA solo está en la parte de la obra.

¿Se aplica igual en Bizkaia?

Sí. Bizkaia tiene Hacienda propia, pero el IVA es un impuesto concertado que se rige por las mismas normas que el Estado. El artículo 26 del Concierto Económico lo dice así: «El Impuesto sobre el Valor Añadido es un tributo concertado que se regirá por las mismas normas sustantivas y formales establecidas en cada momento por el Estado». Las diputaciones solo pueden aprobar sus modelos de declaración y plazos de ingreso.

Lo que sí es distinto en Bizkaia es el IRPF, que es foral (artículo 6.Uno del Concierto). Las deducciones estatales por obras de eficiencia energética no te sirven si vives aquí: se aplica la Norma Foral 13/2013. Lo explicamos en deducciones por obras en el IRPF de Bizkaia.

¿Hay otra vía al 10 % para las rehabilitaciones?

Sí, y no tiene límite de materiales. El artículo 91.Uno.3.1.º de la Ley del IVA aplica el 10 % a las obras, «con o sin aportación de materiales», contratadas directamente entre el promotor y el contratista para construir o rehabilitar edificios destinados principalmente a viviendas, que son los que dedican a vivienda al menos el 50 % de su superficie construida.

Para que una obra cuente como rehabilitación, el artículo 20.Uno.22.º B exige dos cosas:

1. Que más del 50 % del coste total del proyecto corresponda a obras de consolidación o tratamiento de estructura, fachadas o cubiertas, o a obras análogas o conexas.
2. Que el coste total de las obras supere el 25 % del precio de compra de la edificación, si se compró en los dos años anteriores, o de su valor de mercado, descontando en los dos casos la parte del suelo.

Entre las análogas están el refuerzo de la estructura o la cimentación, la reconstrucción de fachadas y patios y la instalación de ascensores. Es una vía pensada para obras grandes con proyecto, como la rehabilitación de la fachada o la cubierta de un edificio. Una reforma interior de un piso, sin obras de estructura, fachada ni cubierta, no cumple el primer requisito. Si tu comunidad prepara una obra así, lo vemos en obras en la comunidad de vecinos.

¿Qué cambio está previsto?

El Real Decreto-ley 29/2026 modifica el número 10.º para que el 10 % alcance también a las viviendas destinadas al alquiler como vivienda habitual, sea quien sea el arrendador, y añade una condición nueva: que la obra se pague con tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso en una cuenta bancaria de la empresa. El mismo cambio venía en un real decreto-ley anterior, el 26/2026, que el Congreso derogó.

Un real decreto-ley tiene que ser convalidado por el Congreso. Hasta que conste que este lo ha sido y que el cambio ya surte efecto, rige la redacción que hemos copiado arriba: no cuentes con el 10 % en una vivienda alquilada. Pagar la obra por transferencia o con tarjeta no te cuesta nada y te deja la prueba del pago.

¿Qué debe decir el presupuesto?

• El tipo de IVA que aplica la empresa, 10 % o 21 %, y por qué.
• El desglose de materiales y mano de obra, para comprobar el 40 %.
• Si la vivienda es tuya y la usas tú, y desde cuándo está terminada o rehabilitada.

El IVA no es el único impuesto de la obra: el ayuntamiento cobra además el ICIO sobre el coste de ejecución material, que en los 16 municipios con más habitantes de Bizkaia es el 5 %. Lo tienes municipio a municipio en ICIO en Bizkaia.