Qué debe incluir un presupuesto de reforma

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¿Qué datos tiene que llevar un presupuesto de reforma?

Un presupuesto de reforma es la oferta por escrito de lo que la empresa va a hacer y por cuánto. Kontsumobide, el Instituto Vasco de Consumo, recuerda que tienes derecho a un presupuesto previo y a conocer el precio final con impuestos incluidos, y aconseja pedirlo siempre por escrito. Antes de mirar el precio, comprueba que la cabecera tiene esto:

• Quién lo hace: razón social o nombre, NIF, dirección y una persona de contacto.
• Para quién y dónde: tu nombre y la dirección exacta de la obra, con piso y mano.
• Fecha y validez: hasta cuándo mantiene la empresa esos precios.
• Qué se va a hacer: una descripción general de la obra y, si existen, los planos o croquis de los que parte.

En Bizkaia el presupuesto sirve además como papel ante el ayuntamiento: la comunicación previa de obras menores de Bilbao, por ejemplo, se presenta con el impreso y un presupuesto detallado.

¿Cómo se desglosa una obra en partidas?

La parte central del presupuesto son las partidas, agrupadas por capítulos en el orden en que se ejecuta la obra. Cada partida debería tener cinco datos: qué es, en qué unidad se mide (m², metro lineal, unidad), cuánto mide, el precio de cada unidad y el importe resultante.

Ejemplo: «Derribo de tabique: 18 m² × 22 €/m² = 396 €» y «Tabique de pladur: 14 m² × 25 €/m² = 350 €». Los dos precios unitarios están dentro de los rangos que da Cronoshare para Bilbao: de 16 a 27 €/m² el derribo y de 20 a 30 €/m² el tabique de pladur. Con este formato puedes comprobar las mediciones en tu piso y comparar línea a línea con otra empresa.

Cuidado con las partidas alzadas, los precios cerrados sin medición («fontanería, 1.800 €»). En un trabajo pequeño y bien definido son razonables; en capítulos enteros impiden saber qué entra.

¿Qué calidades tiene que especificar?

Dos presupuestos con el mismo precio pueden llevar materiales que no se parecen en nada. Pide que cada material diga marca y modelo o, si lo eliges tú más tarde, un precio de referencia por metro o por unidad. Así, si escoges un azulejo más caro, sabes de antemano cuánto pagarás de diferencia. En la cocina y el baño, que concentran el gasto, exige la lista de sanitarios, grifería, muebles y electrodomésticos.

¿Qué IVA tiene que aparecer?

El presupuesto tiene que decir qué tipo aplica y por qué. Una obra de renovación o reparación en vivienda va al 10 % si se cumplen los tres requisitos del artículo 91.Uno.2.10.º de la Ley del IVA, que en Bizkaia se aplica igual:

1. Quien la encarga es una persona física que usa la vivienda para sí, o una comunidad de propietarios.
2. La vivienda se terminó o se rehabilitó al menos dos años antes de empezar la obra.
3. Los materiales que aporta la empresa no pasan del 40 % de la base imponible.

Para comprobar el tercero, el presupuesto tiene que separar materiales y mano de obra. Si los materiales superan ese 40 %, la obra entera va al 21 %. Los detalles, en IVA del 10 % en reformas. Ten en cuenta también que las guías de precios de internet no siempre aclaran si llevan IVA.

¿Incluye la licencia, el ICIO y las tasas?

No tiene por qué, pero tiene que decirlo. Estos son los gastos que llegan aparte si nadie los ha previsto:

• Licencia o comunicación previa, y quién la presenta. Qué pide tu municipio, en licencia o comunicación previa.
• ICIO. Se paga también cuando la obra va por comunicación previa, y su base es el coste de ejecución material: no forman parte de ella el IVA, las tasas, los honorarios de los técnicos ni el beneficio de la empresa (Norma Foral 10/1989, artículo 3.1). Por eso conviene que el presupuesto separe la ejecución material de los gastos generales y el beneficio.
• Tasa por tramitar el permiso, que va en otra ordenanza municipal.
• Ocupación de la calle con andamio o contenedor, con su permiso y su tasa.
• Honorarios técnicos, si la obra necesita proyecto o dirección, y el certificado eléctrico, si se toca la instalación.

Ejemplo (cálculo propio): Cronoshare pone el ejemplo de una reforma básica de 60 m² en Bilbao por 24.000 €. Si toda esa cifra fuera coste de ejecución material, el ICIO al tipo general del 5 %, el que aplican los dieciséis municipios cuyas ordenanzas hemos revisado, serían 1.200 €; si la empresa separa su beneficio, la base y el impuesto bajan. Algunos ayuntamientos cobran menos: Basauri aplica un 2,17 % a la reparación de viviendas de menos de 25.000 € y Galdakao, un 4 % a las obras menores. Los tipos de cada municipio, en ICIO en Bizkaia.

¿Qué plazo y qué forma de pago tiene que fijar?

Plazo. Una fecha prevista de inicio y una duración, en semanas o en días laborables, y qué pasa si la empresa no la cumple. Si el inicio depende de la licencia, que lo diga.

Pagos. Kontsumobide aconseja no adelantar dinero si se puede evitar y pagar «contra factura», de materiales o de trabajos ya hechos, y «contra certificaciones de obra». Traducido a un presupuesto: pagos ligados a fases terminadas que puedas comprobar (derribo, instalaciones, alicatado, final) y una última parte al acabar, después de repasar los remates. Paga por transferencia o con tarjeta: no se pueden pagar en efectivo operaciones de 1.000 € o más con una empresa o un profesional, y los pagos en que se trocee una misma obra se suman (Ley 7/2012, artículo 7).

Todo eso se firma luego en un contrato, que te explicamos en contrato de obra.

¿Qué pasa con los imprevistos y los cambios?

Al abrir paredes y levantar suelos pueden aparecer trabajos que nadie veía: una viga dañada bajo el baño, una tubería de plomo o una humedad detrás del azulejo. En Bizkaia el 65,5 % de los edificios de viviendas es de 1980 o antes, según el censo de 2021 de Eustat, así que conviene contar con ello. El presupuesto debería decir dos cosas: cómo se valora un trabajo que no estaba previsto (con los mismos precios unitarios o con uno nuevo que apruebas por escrito) y que nada se ejecuta sin tu visto bueno previo. Reserva aparte un colchón propio para esos extras.

Hoja de comprobación del presupuesto

Antes de firmar, repasa el documento con esta lista:

1. Razón social, NIF y dirección de la empresa.
2. Dirección exacta de la obra y fecha del presupuesto.
3. Validez de los precios.
4. Partidas agrupadas por capítulos, con unidad, medición, precio unitario e importe.
5. Partidas alzadas solo para trabajos pequeños, con lo que incluyen.
6. Marca y modelo, o precio de referencia, de cada material.
7. Quién compra cada material y quién paga la diferencia si eliges otro.
8. Retirada de escombros, contenedor y limpieza final.
9. Protección del portal, la escalera y el ascensor.
10. Certificado de instalación eléctrica y su registro, si se toca la electricidad.
11. Quién presenta la licencia o la comunicación previa.
12. Si incluye ICIO, tasas y ocupación de la calle.
13. Ejecución material separada de gastos generales y beneficio.
14. IVA aplicado, con materiales y mano de obra separados.
15. Fecha de inicio, duración y qué pasa si se retrasa.
16. Pagos por fases, contra factura y por banco.
17. Cómo se aprueban y se valoran los trabajos no previstos.
18. Garantía de los trabajos.

Con dos o tres presupuestos que cumplan la lista, compararlos es mucho más fácil. Te contamos cómo en comparar presupuestos de reforma, y qué mirar en la empresa en cómo elegir empresa de reformas.