Licencia de obra en Bilbao: comunicación previa, obra menor y andamios

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¿Qué trámite necesita tu obra en Bilbao?

Bilbao tiene cuatro vías, todas en su «Ordenanza sobre las licencias y consultas urbanísticas y su tramitación». La que te toca depende de si la obra cambia la distribución, necesita un técnico o toca la calle:

Ninguna licencia de obra autoriza a ocupar la calle. La ficha del procedimiento abreviado lo dice así: «La licencia no ampara ni autoriza la instalación de elementos auxiliares con ocupación de vía pública». Eso se pide aparte.

¿Qué obras entran en la comunicación previa?

Según la ficha del ayuntamiento, en una vivienda entran el acabado de suelos, techos y paredes, las instalaciones y la sustitución de ventanas de patio. Con cuatro condiciones:

• La vivienda no está en planta baja ni bajo cubierta.
• No se cambia la distribución.
• No se toca la estructura ni la fachada.
• Si el edificio es de estructura de madera, no se cambia el pavimento del baño ni de la cocina.

En las zonas comunes, la comunidad puede comunicar el acabado de fachadas de patio, el retejo y la impermeabilización de la cubierta con sus canalones, y el acabado de portal y escalera, siempre que no se toque la estructura ni la envolvente y el edificio no esté protegido. Surbisa resume la documentación en dos papeles: la instancia tipo y el presupuesto detallado de la obra. Y añade: «La propia presentación de la documentación completa habilita a iniciar las obras».

Presentar la comunicación no te libra de control. El servicio de inspección comprueba que la obra se ajusta a lo comunicado y, si el informe es desfavorable, abre un expediente de disciplina urbanística (disposición adicional segunda de la ordenanza).

¿Cuándo hace falta licencia de obra menor?

Todo lo que no es obra mayor ni cabe en la comunicación previa necesita licencia de obra menor (artículo 52.1). Hay dos procedimientos:

• Abreviado (artículo 57): para las obras que no necesitan dirección técnica y no afectan a la seguridad, a la distribución interior ni a la configuración arquitectónica del edificio. Es la vía de una reforma de cocina o baño en un piso en planta baja o bajo cubierta, o de las obras sencillas en fachadas y cubiertas que no caben en la comunicación. Si cambias carpinterías exteriores, añade un plano de detalle de la nueva ventana, y si tocas la fachada, fotografías en color. Con la documentación completa, el ayuntamiento firma el permiso «en el acto» (artículo 57.3).
• Ordinario: para las obras que necesitan proyecto técnico. Surbisa pone como ejemplos la reforma de viviendas con redistribución y la rehabilitación general de fachadas, cubiertas o ascensor. Tirar o mover tabiques te lleva aquí, porque el abreviado no admite cambios de distribución. Lo explicamos en tirar un tabique.

La licencia de obra mayor queda para la obra nueva y la rehabilitación, que la ordenanza define como la obra que transforma un edificio, «total o mayoritariamente, en otra distinta» (artículo 36.3). Convertir una lonja en vivienda tiene sus propias reglas: las contamos en lonja a vivienda.

¿Qué cambia si tu edificio tiene estructura de madera?

Es frecuente en los edificios antiguos de Bilbao, donde el 79,9 % de los edificios de viviendas es anterior a 1981 según el censo de 2021 de Eustat. Cambia el trámite en dos puntos:

1. Cambiar el suelo del baño o de la cocina deja de ir por comunicación previa. Por el procedimiento abreviado, Surbisa pide además un contrato de servicios profesionales firmado con un técnico que revise la estructura.
2. Si la reforma va por el procedimiento ordinario, el proyecto debe incluir un informe técnico sobre el estado de la estructura durante la obra.

Si no sabes cómo es tu edificio, pregúntalo al administrador o mira la inspección técnica del edificio, que revisa la estructura: te lo explicamos en la ITE en Euskadi.

¿Dónde se presenta y quién lo tramita?

La comunicación previa y la licencia abreviada se pueden presentar en la sede electrónica del ayuntamiento o de forma presencial. Surbisa enumera para la comunicación la Oficina de Atención Ciudadana o Registro General y las oficinas de distrito. La licencia ordinaria se pide en el Registro General o en el de los distritos.

Surbisa, la sociedad municipal de rehabilitación, tramita licencias y órdenes de ejecución en cuatro zonas: Casco Viejo y Barrio La Cruz, Bilbao La Vieja y Barrio Ferroviarios, Irala e Iturrigorri-Peñascal. En el resto de la ciudad, el trámite lo lleva la Dirección de Planificación Urbana del ayuntamiento. Más sobre lo que hace Surbisa en Surbisa: ayudas a la rehabilitación en Bilbao.

¿Cuánto tarda y qué pasa si no contestan?

El silencio tiene un límite: la Ley vasca 2/2006 dice que nunca se adquieren por silencio facultades contrarias a la ordenación urbanística (artículo 211.1). Y el plazo se para mientras corriges la documentación que te pidan (artículo 17.2 de la ordenanza).

¿Qué impuestos y tasas se pagan?

• ICIO: el 5 % del coste de ejecución material de la obra, sin IVA, tasas, honorarios ni beneficio de la empresa (ordenanza fiscal 05, artículo 7.1). Se paga también con la comunicación previa. Hay bonificaciones del 90 % para la limpieza, pintura o restauración integral de fachadas y cubiertas, la retirada de amianto en zonas comunes y la rehabilitación energética para la etiqueta A o B, y del 65 % para obras de accesibilidad. Hay que pedirlas.
• Tasa por tramitar la obra (ordenanza fiscal 07). En la comunicación previa se paga con una autoliquidación electrónica. En la licencia abreviada, el ayuntamiento entrega con el permiso los impresos de la tasa y del impuesto, y puede girar después una liquidación complementaria del ICIO.

Ejemplo: en una reforma de baño con un coste de ejecución material de 5.000 €, el ICIO de Bilbao son 250 €. Comparamos los 16 municipios con más habitantes en ICIO en Bizkaia.

¿Y los andamios, vallas y contenedores?

Se piden con la «licencia de elementos auxiliares de obra», que exige tener antes autorizada la obra principal (artículo 63.2). Surbisa añade que hace falta un informe de Vialidad si se ocupa la calzada, y que el Área de Hacienda cobra la ocupación hasta que comunicas la retirada. La licencia nunca dura más que la de la obra: cae con ella (artículo 65.2).

El contenedor de escombros va por otro trámite, que pide la empresa de contenedores con diez días de antelación. La obra tiene que tener licencia o comunicación previa y un importe de ejecución de más de 6.000 €. Los detalles, y lo que piden otros municipios, están en andamios, vallas y contenedores.

¿La licencia caduca?

Sí. Cada licencia de obra menor fija un plazo máximo para terminar la obra (artículo 59.3). Si no acabas a tiempo y no has pedido prórroga, el ayuntamiento puede declararla caducada: la obra se para salvo lo imprescindible para la seguridad, y caen también los permisos de andamios y vallas (artículo 61). Pide la prórroga antes de que venza.