Reformas en la comarca de Gernika-Bermeo

¿Qué pueblos forman la comarca de Gernika-Bermeo?

Para Eustat, la comarca de Gernika-Bermeo, o Busturialdea, está formada por 20 municipios. Entre todos tienen 46.660 vecinos empadronados (INE, 1 de enero de 2025), uno de cada 25 habitantes de Bizkaia. Dos municipios reúnen tres de cada cuatro vecinos: Gernika-Lumo, con 17.129, y Bermeo, con 17.038. Las dos tienen guía propia con su trámite de obra y su ICIO.

Los otros 18 suman 12.493 habitantes, de Mundaka (1.816) a Nabarniz (264), y aparecen al final de la página, cada uno con su ficha. Cinco tocan el mar según el IGN (Bermeo, Mundaka, Elantxobe, Ibarrangelu y Ea), y los otros quince no tienen costa.

¿Cómo son las viviendas de la comarca?

En la comarca conviven dos parques de vivienda. Gernika-Lumo y Bermeo son municipios de pisos, con 7,3 y 7,0 viviendas por edificio, algo por encima de la media de Bizkaia (6,7). En los otros 18 municipios hay dos viviendas por edificio, 9.387 en 4.672 según el censo de 2021. Son caseríos y casas, y el 44,3 % de esas viviendas no era residencia principal.

Lo que distingue a Busturialdea es la edad. Seis de los diez municipios de Bizkaia con la vivienda media más antigua según Eustat (2024) están aquí: Errigoiti (88,6 años, el primero), Kortezubi (75,7), Nabarniz (73,5), Ea (72,1), Morga (71,4) y Mendata (70,2). En el conjunto de la comarca, 1.003 de los 7.113 edificios de viviendas son anteriores a 1900, el 14,1 %, casi el doble de la proporción vizcaína (7,6 %), y dos de cada tres (66,8 %) se levantaron antes de 1981. Las cifras de la comarca las hemos sumado a partir de los datos municipales del censo de 2021 de Eustat.

Datos de Eustat (antigüedad y superficie de 2024; edificios y uso de las viviendas, del censo de 2021) e IGN (cota del núcleo).

Las casas son grandes: en 12 de los 20 municipios, la vivienda media pasa de 130 m² útiles, y Nabarniz, Ereño y Murueta están entre las cuatro mayores de Bizkaia. Como casi todas son unifamiliares, el 46,7 % de las viviendas de la comarca figura sin ascensor en la estadística de Eustat, frente al 29,4 % de Bizkaia: en ese dato entran todas las casas unifamiliares.

¿Qué zona climática corresponde a cada pueblo?

El Código Técnico pone Bizkaia en la zona climática C1 hasta 250 m de altitud y en la D1 por encima. Dos núcleos de la comarca pasan de esa cota, Nabarniz (364 m) y Ereño (278 m), y otros dos se quedan a menos de 10 m: Mendata (245 m) y Errigoiti (242 m). Lo que cuenta es la altitud de tu casa, no la del núcleo.

Al reformar, la zona fija la transmitancia máxima de los elementos que se sustituyen o se modifican de forma sustancial (tabla 3.1.1.a del DB-HE). Cuanto más bajo el número, más aislamiento:

¿Qué reformas son las más habituales en Busturialdea?

Con un parque así, las obras que más pesan en el presupuesto están fuera de la cocina y el baño:

• Rehabilitar caseríos de más de un siglo. En Errigoiti, Ea, Kortezubi, Ereño y Nabarniz, más del 24 % de los edificios es anterior a 1900. Estructura, cubierta y humedad del terreno van antes que los acabados.
• Poner a punto las viviendas de temporada. En Sukarrieta, Elantxobe, Ea, Ibarrangelu y Busturia, más de la mitad de las viviendas no es residencia principal. Lo prioritario es lo que, si falla, nadie ve a tiempo: tejado, bajantes y fontanería.
• Calentar y aislar casas de 140 a 180 m². La aerotermia, las ventanas y el aislamiento se presupuestan por muchos metros.
• Fachadas y carpintería en la costa. En Bermeo, Mundaka, Elantxobe, Ibarrangelu y Ea, con materiales que aguanten el salitre.
• La ITE de los edificios de más de 50 años. 3.634 edificios de la comarca, el 51,1 %, son de 1970 o antes según el censo de 2021, así que ya han pasado la edad a la que el Decreto 117/2018 obliga a la inspección.

Ejemplo: en una casa de 180 m², como la media de Nabarniz, la misma tabla de Habitissimo da 14.000-25.000 € por una aerotermia de 15 kW pensada para 200 m². Ninguna fuente publica precios de caseríos de Bizkaia, y los rangos nacionales se quedan cortos aquí: con datos del INE, la hora de trabajo en la construcción vasca sale un 23-27 % más cara que en el conjunto de España. Toma la parte alta de cada rango y mira el desglose en rehabilitar un caserío.

¿Qué trámites pide reformar en Busturialdea y Urdaibai?

Cada ayuntamiento decide qué obras van por comunicación previa. En Bermeo y Gernika-Lumo lo hemos comprobado:

• Bermeo: su ordenanza de obras menores deja en comunicación previa la reforma interior que renueva acabados e instalaciones sin tocar la distribución, la estructura ni la fachada, con un presupuesto máximo de 18.000 € (artículo 4).
• Gernika-Lumo: la comunicación previa de obra menor sirve para las obras de escasa entidad técnica que no afectan a elementos estructurales y no necesitan proyecto técnico.

En los otros 18 no hemos revisado la ordenanza, así que pregunta en tu ayuntamiento. La norma de referencia es la ley vasca de suelo (Ley 2/2006): necesitan licencia la rehabilitación y los cambios de distribución (artículo 207.1.e), las obras que tocan la estructura o el aspecto exterior (207.1.d) y las ampliaciones (207.1.c). Si la intervención altera de forma esencial la fachada, el volumen o la estructura, además hace falta proyecto técnico (Ley 38/1999, artículo 2.2.b).

Urdaibai añade una capa. La Ley 5/1989 de la Reserva de la Biosfera de Urdaibai incluye, en todo o en parte, a 19 de los 20 municipios de la comarca (todos menos Ea). Su Plan Rector de Uso y Gestión prevalece sobre el planeamiento urbanístico (artículo 15.3), y el Patronato informa sobre las construcciones que se quieran hacer en las áreas de especial protección: la ría, el litoral, los encinares cantábricos y las zonas de interés arqueológico (artículos 3.1 y 18.3.h). Si vas a ampliar tu casa o a cambiar su exterior, y más aún si está en una de esas áreas, pregunta antes en el ayuntamiento qué dice el plan sobre tu parcela.

Por el ICIO, ningún ayuntamiento vizcaíno puede cobrar más del 5 % de lo que cuesta ejecutar la obra, según la Norma Foral 10/1989, y Bermeo y Gernika-Lumo aplican ese máximo: Bermeo rebaja un 50 % el impuesto por pintar fachadas, y Gernika-Lumo solo bonifica, con un 90 %, la parte de la obra que elimina barreras arquitectónicas. El resto, en ICIO en Bizkaia.

Para las ayudas a la rehabilitación, Bermeo tiene oficina propia, BERUALA, y los otros 19 municipios dependen de VISESA, según el listado de oficinas del Gobierno Vasco. Sin la ITE registrada no se pueden pedir las ayudas del Gobierno Vasco para obras de la comunidad; para obras dentro de la vivienda, la ficha oficial solo la exige en casas unifamiliares y caseríos, así que confírmalo en la oficina de rehabilitación.