Reformas en la comarca de Markina-Ondarroa

¿Qué pueblos componen la comarca de Markina-Ondarroa?

Markina-Ondarroa, conocida también como Lea-Artibai, es para Eustat una comarca de 12 municipios. Tiene 25.615 vecinos empadronados (INE, 1 de enero de 2025), el 2,2 % de los de Bizkaia. Ninguno de sus pueblos tiene página propia en esta guía: todos aparecen al final, cada uno con sus datos oficiales.

El 79,5 % de la población vive en Ondarroa, Lekeitio y Markina-Xemein, que pasan de 5.000 habitantes. Los otros nueve no llegan a 1.300, y el más pequeño es Gizaburuaga, con 196. La costa, según las líneas límite del IGN, es de Ondarroa, Lekeitio, Berriatua, Ispaster y Mendexa.

¿Cómo son las viviendas de Markina-Ondarroa?

Lo que define la comarca son los años sesenta y setenta. Sin contar Ziortza-Bolibar, cuyos datos por época de construcción son atípicos, 1.418 de los 3.491 edificios de viviendas son de 1961-1980: el 40,6 %, frente al 31,5 % de Bizkaia. En Ondarroa y Lekeitio pasan del 46 %. Siete de cada diez (69,6 %) se levantaron antes de 1981. Hemos sumado los datos municipales del censo de 2021 de Eustat para obtener estas cifras.

El censo contó 15.124 viviendas en 3.647 edificios, 4,1 por edificio, pero con dos realidades distintas. Ondarroa (8,5) y Lekeitio (6,3) son municipios de pisos; en los nueve municipios rurales hay 2.984 viviendas en 1.633 edificios, 1,8 por edificio.

Eso explica el dato del ascensor. El 47,6 % de las viviendas de la comarca no lo tiene (Eustat, 2024), frente al 29,4 % de Bizkaia. En las casas del interior es lo normal, pero más de la mitad de esas viviendas, 3.921 de 7.150, están en Ondarroa y Lekeitio, donde predominan los pisos: ahí sí es una obra pendiente.

Fuentes de la tabla: INE (habitantes), Eustat (censo de 2021 y viviendas sin ascensor de 2024) e IGN (costa y altitud).

Ningún núcleo de la comarca pasa de 250 m: el más alto es Munitibar, a 185 m según el IGN. Para el Código Técnico, eso deja los doce pueblos en la zona climática C1; solo una casa aislada por encima de 250 m pasaría a la D1.

¿Qué reformas tocan en edificios de los sesenta y setenta?

En Ondarroa y Lekeitio, las obras grandes son de comunidad. En el interior, de cada propietario. Estas son las que más salen de los datos:

• Ascensor en los portales. Pide el voto de la mayoría de propietarios que represente la mayoría de cuotas (Ley de Propiedad Horizontal, artículo 17.2). En Lekeitio, donde cuatro de cada diez viviendas no son residencia principal, conviene saber que los ausentes debidamente citados que, informados del acuerdo, no se oponen en 30 días naturales cuentan como votos a favor, salvo las excepciones del artículo 17.8.
• Instalaciones de pisos con más de 50 años. Electricidad, fontanería y bajantes, antes de los acabados; mira instalación eléctrica antigua.
• Fachada y cubierta. En los cinco municipios con costa, con revestimientos que resistan el salitre. En Ondarroa, además, con el ICIO reducido que explicamos abajo.
• Baño accesible. Cambiar la bañera por un plato de ducha; para adaptar la vivienda a una persona mayor o con discapacidad existe además Gizatek, el servicio de la Diputación que subvenciona productos de apoyo y adaptaciones del hogar.
• ITE. 1.693 edificios de la comarca, el 48,5 % sin contar Ziortza-Bolibar, son de 1970 o antes, y la inspección técnica es obligatoria a partir de los 50 años.

Ejemplo: en Ondarroa o Lekeitio, reformar entero un piso de los setenta de 80 m², con calidad media y el suplemento por su estado, sale por 56.000-112.000 € (de 700 a 1.400 €/m²). En las filas de España, cuenta con la parte alta: según el INE, la hora de trabajo en la construcción es un 23-27 % más cara en el País Vasco. Más detalle en precio de reformar un piso.

¿Cuánto ICIO se paga en Ondarroa?

Ondarroa es el único municipio de la comarca cuya ordenanza fiscal hemos revisado, y tiene algo que no es habitual: un tipo reducido del ICIO para las obras que más pide su parque. El tipo general es el 5 %, el máximo que permite la Norma Foral 10/1989, pero en viviendas la reparación de fachada y la renovación de cubierta pagan el 2,90 % (artículo 7.2.C).

Ejemplo: una reparación de fachada con una base de 40.000 € paga 1.160 € de ICIO, en lugar de 2.000 € al tipo general. Cuando el impuesto se autoliquida, hay 10 días para pagarlo desde que se notifica la licencia o desde el día siguiente a presentar la comunicación previa (artículo 9). Confirma en el ayuntamiento que la ordenanza no ha cambiado antes de contar con estas rebajas; cómo funciona el impuesto en el resto de Bizkaia, en ICIO en Bizkaia.

¿Qué permisos pide una obra en la comarca?

No hemos comprobado las ordenanzas de obras de estos ayuntamientos, así que confirma tu caso en el tuyo. Lo que vale para todos sale de la Ley 2/2006 de suelo del País Vasco. Redistribuir o rehabilitar, modificar la estructura o la fachada y ampliar son obras con licencia (artículo 207.1, letras c, d y e). Cada ayuntamiento puede pasar a comunicación previa, por ordenanza, las obras pequeñas que no necesitan proyecto técnico (207.5), y la ley ya manda por esa vía las placas solares para autoconsumo (207.3). Cómo lo resuelven otros ayuntamientos, en licencia o comunicación previa.

En Munitibar-Arbatzegi Gerrikaitz hay que contar además con la Reserva de la Biosfera de Urdaibai, que la Ley 5/1989 extiende, en todo o en parte, a su término.

Ninguno de los 12 tiene sociedad de rehabilitación propia: en el listado oficial del Gobierno Vasco, la comarca entra en el ámbito de VISESA, que informa y tramita las ayudas. Para pedir las de conservación, accesibilidad o eficiencia, el Decreto 117/2018 exige antes la ITE del edificio, sin importar su edad.