Lo habitual
500 – 900€/m²
Según calidades y estado de la vivienda, de 400 a 1.500 € /m²
Qué incluye cada nivel
- Básica: 400 – 500 € · Reforma básica (desde 400 €/m²). Ejemplo de 60 m² por 24.000 €: demoliciones y desescombro, tabiques de pladur, parquet, baño, cocina, instalación eléctrica y pintura
- Media: 500 – 900 € · Reforma de calidad media
- Alta: 900 – 1.500 € · Alta gama o altas calidades
Datos de Bilbao. Precios orientativos: las fuentes no siempre aclaran si llevan IVA. En reformas de vivienda el IVA es del 10 % o del 21 % según la obra; pide que el presupuesto lo indique. Fuente: Cronoshare, reforma integral en Bilbao.
22 – 47€/m²
Qué incluye cada nivel
- Básica: 22 – 34 € · Enfoscado de mortero más dos manos de pintura
- Media: 32 – 47 € · Monocapa estándar de color liso
- Alta: 145 – 195 € · Fachada ventilada cerámica con 8-10 cm de lana mineral
Datos de Bilbao. Precios orientativos: las fuentes no siempre aclaran si llevan IVA. En reformas de vivienda el IVA es del 10 % o del 21 % según la obra; pide que el presupuesto lo indique. Fuente: Cronoshare, rehabilitar fachada de edificio (con fila de Bilbao).
¿Qué barrios forman el distrito de Ibaiondo?
Ibaiondo es el distrito 5 de Bilbao y el más poblado: sumando sus barrios, Eustat le daba 62.092 habitantes a 1 de enero de 2025. Según la relación oficial del Ayuntamiento lo forman diez barrios: Casco Viejo, Iturralde, Solokoetxe, Atxuri, La Peña, Bilbao La Vieja, San Francisco, Zabala, San Adrián y Miribilla.
Es también un distrito muy desigual en edad: en él están el barrio con las viviendas más antiguas de Bilbao después de La Ribera, el Casco Viejo, y el más nuevo de la ciudad, Miribilla:
| Barrio | Viviendas familiares | Antigüedad media | Superficie útil media | Con ascensor | Con calefacción |
|---|---|---|---|---|---|
| Casco Viejo | 4.215 | 88,8 años | 94,0 m² | 55,8 % | 76,6 % |
| San Francisco | 3.134 | 82,1 años | 79,3 m² | 62,3 % | 74,0 % |
| Solokoetxe | 2.462 | 70,0 años | 81,9 m² | 88,4 % | 90,5 % |
| Zabala | 2.453 | 68,1 años | 73,2 m² | 83,8 % | 83,2 % |
| Atxuri | 2.783 | 66,7 años | 74,4 m² | 76,9 % | 79,5 % |
| Iturralde | 2.925 | 64,5 años | 76,5 m² | 76,5 % | 82,8 % |
| Bilbao La Vieja | 2.034 | 51,9 años | 69,5 m² | 76,7 % | 81,9 % |
| San Adrián | 2.423 | 47,0 años | 76,3 m² | 82,0 % | 94,0 % |
| La Peña | 3.412 | 46,7 años | 72,8 m² | 93,9 % | 89,6 % |
| Miribilla | 3.604 | 17,7 años | 89,7 m² | 100,0 % | 97,9 % |
| Todo Bilbao | 166.746 | 56,4 años | 82,3 m² | 86,6 % | 89,3 % |
Datos de Eustat a 1 de enero de 2024. La antigüedad, la superficie, el ascensor y la calefacción se refieren a las viviendas principales (las que son residencia habitual).
¿Qué significa reformar en el Casco Viejo o en San Francisco?
Viviendas de 80 a 90 años de media, en las que solo algo más de la mitad tiene ascensor (55,8 % en el Casco Viejo) y una de cada cuatro no tiene calefacción. A esa edad, lo más probable es que la reforma no se quede en cocina y baño:
- Instalaciones completas: fontanería, electricidad y, en una de cada cuatro viviendas, calefacción que no existía.
- Estructura: en los edificios antiguos de Bilbao es frecuente la estructura de madera. Además de revisarla, cambia el trámite: cambiar el suelo del baño o la cocina en un edificio así queda fuera de la comunicación previa y pide licencia. En sus zonas, Surbisa tiene también ayudas para tratar las termitas de forma conjunta.
- Obras de comunidad: fachada, cubierta, portal y ascensor. Con estas edades medias, casi todos los edificios residenciales están obligados a la inspección técnica (ITE) cada diez años.
Por precio, Cronoshare da para Bilbao entre 400 y 1.500 € por metro cuadrado en una reforma integral, y señala dos recargos que aquí se suman: entre 200 y 500 €/m² en viviendas antiguas, y entre un 10 % y un 15 % más en el Casco Viejo, Abando e Indautxu por la zona y los accesos.
Ejemplo: un piso de 90 m² en el Casco Viejo con una reforma estándar parte de 45.000-81.000 €. Con el 10-15 % de zona queda en unos 49.500-93.000 €, y si está muy envejecido, el recargo de vivienda antigua añade otros 18.000-45.000 €. Lo explicamos en reformar un piso antiguo.
¿Qué hace Surbisa en Ibaiondo?
Surbisa, la sociedad municipal de rehabilitación, nació a principios de 1985 para rehabilitar el Casco Viejo tras las inundaciones de 1983, y en 1994 amplió su ámbito a Bilbao La Vieja, San Francisco y Zabala. Hoy tiene en este distrito dos de sus zonas con más competencias: Casco Viejo y Barrio La Cruz, y Bilbao La Vieja y Barrio Ferroviarios. En las dos hace cuatro cosas:
- Da ayudas propias a fondo perdido.
- Tramita las ayudas del Gobierno Vasco como ventanilla única: si tu casa está en su zona, las pides en Surbisa.
- Tramita las licencias de obra y las órdenes de ejecución, porque el Ayuntamiento le tiene delegadas esas competencias.
- Da apoyo técnico, jurídico y social a comunidades y vecinos.
Las obras que puede subvencionar en su ámbito cubren casi todo: en el edificio, fachadas y patios, tejados, portal y escalera, instalaciones, ascensor, rampas y salvaescaleras; en viviendas y locales, albañilería, calefacción, fontanería y electricidad, ventanas y accesibilidad; y aislamiento e instalaciones térmicas. Surbisa publica en su web los portales que entran en cada zona, así que compruébalo con tu dirección antes de contratar. Las líneas y requisitos están en Surbisa: ayudas a la rehabilitación en Bilbao.
Ojo: las zonas de Surbisa se definen portal a portal y no coinciden con los barrios oficiales, así que pueden entrar casas de barrios vecinos. Si tu portal no está en ninguna lista, tu comunidad puede pedir los programas que Surbisa abre para toda la ciudad: eficiencia energética, accesibilidad y estructura.
¿Qué normas propias tiene el Casco Viejo?
Las obras del Casco Viejo siguen su Plan Especial de Rehabilitación (PERCV) además del plan general. Surbisa publica sus criterios en las preguntas frecuentes de licencias, y estos son los que más afectan a una reforma:
| Lo que quieres hacer | Criterio de Surbisa |
|---|---|
| Cambiar ventanas, balconeras o miradores uno a uno | Con carácter general, del material, despiece y color originales de la fachada |
| Poner ventanas de otro material que no sea la madera original | Solo si se cambian todas las de la fachada a la vez |
| Sustituir un mirador por otro material | Solo si se cambian todas las carpinterías y se reproduce fielmente su diseño (salvo los miradores que Surbisa señala expresamente) |
| Convertir una buhardilla o un camarote en vivienda independiente | No se permite |
| Dar uso vividero a un camarote | Uniéndolo a la vivienda de abajo, si cumple las condiciones de habitabilidad del Decreto 80/2022 |
| Dividir una vivienda en dos | Superficie útil mínima de 55 m² en el entorno de las Siete Calles y de 75 m² en el resto, y dos habitaciones con fachada a calle o cantón |
| Reparar la estructura | Es elemento común: la paga la comunidad |
Si vas a cambiar ventanas sueltas, pide el presupuesto con el material, el despiece y el color originales, que es el criterio general. Más sobre el trámite en licencia de obra en Bilbao y sobre la obra en ventanas en Bilbao.
¿Cuánto cuesta arreglar una fachada en el distrito?
Para la fachada del edificio, Cronoshare da en su fila de Bilbao entre 22 y 34 € por metro cuadrado con enfoscado y pintura, y entre 32 y 47 €/m² con monocapa; los andamios suponen entre un 15 % y un 25 % del total. Si el andamio, la valla o el contenedor ocupan la calle, necesitan su propia licencia de elementos auxiliares, que el Ayuntamiento resuelve en cinco días (si no contesta, se entiende denegada).
El ICIO de Bilbao es del 5 %, pero la limpieza, pintura o restauración integral de fachadas y cubiertas tiene una bonificación del 90 % que hay que pedir con la licencia o la comunicación. Más en rehabilitación de fachadas y, para el ICIO y el resto de la ciudad, en reformas en Bilbao.
¿Y si vives en Miribilla, La Peña o San Adrián?
Son el otro Ibaiondo. Miribilla, con 17,7 años de media, es el barrio más nuevo de Bilbao: todas sus viviendas tienen ascensor y casi todas calefacción (97,9 %), y faltan décadas para que sus edificios tengan que pasar la ITE. Una reforma de cocina, baño o suelos no arrastra aquí el recargo de vivienda antigua. La Peña y San Adrián, con 46-47 años de media, rondan ya la edad de esa inspección: si tu comunidad prepara obras, la ITE es además requisito para pedir ayudas del Gobierno Vasco. Lo explicamos en la ITE en Euskadi, y la reforma de cocina en cocinas en Bilbao.
Preguntas frecuentes
¿Qué barrios forman el distrito de Ibaiondo?
Diez, según la relación oficial del Ayuntamiento de Bilbao: Casco Viejo, Iturralde, Solokoetxe, Atxuri, La Peña, Bilbao La Vieja, San Francisco, Zabala, San Adrián y Miribilla. Es el distrito más poblado de la ciudad: sumando sus barrios, Eustat le daba 62.092 habitantes a 1 de enero de 2025.
¿Quién da la licencia de obra en el Casco Viejo de Bilbao?
Surbisa. En el Casco Viejo y Barrio La Cruz, en Bilbao La Vieja y Barrio Ferroviarios, en Irala y en Iturrigorri-Peñascal el Ayuntamiento le tiene delegadas las competencias urbanísticas: tramita las licencias de obra y las órdenes de ejecución, además de dar sus propias ayudas y tramitar las del Gobierno Vasco. Pregunta allí antes de encargar la obra.
¿Puedo cambiar las ventanas de madera por PVC o aluminio en el Casco Viejo?
Si las cambias una a una, por regla general no: según los criterios de Surbisa, las carpinterías nuevas deben ser del material, el despiece y el color originales de la fachada. Otro material distinto de la madera original solo se admite si se sustituyen todas las de la fachada a la vez. Los miradores, solo si se cambian todas las carpinterías y se reproduce fielmente su diseño.
¿Se puede convertir una buhardilla del Casco Viejo en vivienda?
No como vivienda independiente: Surbisa lo dice así en sus criterios de licencias. Un camarote o trastero sí puede ganar uso vividero si se une a la vivienda de la planta de abajo y cumple las condiciones de habitabilidad del Decreto 80/2022. Un bajo cubierta solo puede rehabilitarse como vivienda independiente si se acredita que era vivienda de origen.
¿Cuánto cuesta reformar un piso en el Casco Viejo de Bilbao?
Cronoshare da para Bilbao entre 400 y 1.500 € por metro cuadrado y avisa de que en el Casco Viejo, Abando e Indautxu el precio sube entre un 10 % y un 15 % por la zona y los accesos. En una vivienda muy envejecida suma entre 200 y 500 €/m². Para un piso de 90 m², una reforma estándar va de 45.000 a 81.000 € antes de esos recargos.
Fuentes
- Ayuntamiento de Bilbao, habitantes por barrio y distrito (relación oficial de barrios, datos abiertos)
- Eustat, viviendas por barrios de los municipios de más de 10.000 habitantes (1-1-2024)
- Eustat, población por barrios de los municipios de más de 10.000 habitantes (1-1-2025)
- Surbisa, qué es Surbisa (historia)
- Surbisa, zonas de actuación
- Surbisa, intervención en sus zonas de actuación (cuadro por distrito)
- Surbisa, zona Casco Viejo y Barrio La Cruz
- Surbisa, zona Bilbao La Vieja y Barrio Ferroviarios
- Surbisa, rehabilitación de inmuebles: obras subvencionables
- Surbisa, líneas de ayudas en sus zonas
- Surbisa, preguntas frecuentes sobre licencias
- Cronoshare, reforma integral en Bilbao
- Cronoshare, rehabilitar fachada de edificio (con fila de Bilbao)
- Ayuntamiento de Bilbao, comunicación previa de obras menores en viviendas
- Ayuntamiento de Bilbao, licencias de elementos auxiliares de obra
- Ayuntamiento de Bilbao, ordenanza fiscal 05 del ICIO
- BOPV, Decreto 117/2018 de la inspección técnica de los edificios