Cuánto cuesta reformar un piso antiguo en Bilbao y Bizkaia

¿Cuánto cuesta reformar un piso antiguo?

Un piso antiguo que se rehace entero cuesta lo de una reforma integral más un recargo por su estado. En Bilbao, Cronoshare da de 400 a 1.500 €/m² para la integral y añade que las viviendas antiguas suben entre 200 y 500 €/m², por los refuerzos, la retirada de materiales viejos y la adaptación a la normativa actual. Sumando las dos cosas (cálculo propio):

Son horquillas anchas a propósito: el recargo depende de lo que aparezca al abrir. Si el piso tuvo una reforma en las últimas décadas y conserva instalaciones en buen estado, te acercarás a la tabla sin recargo, que tienes completa en precio de una reforma integral por m². Como contraste, Cronoshare da para reformar una casa antigua en el conjunto de España entre 600 y 1.200 €/m² en los casos habituales.

¿Por qué hay tantos pisos antiguos en Bizkaia?

Porque buena parte del parque se levantó antes de 1981. Según el censo de 2021 de Eustat, el 65,5 % de los edificios de viviendas de Bizkaia es anterior a 1981 y el 34,0 %, anterior a 1961. En la margen izquierda y en Bilbao el peso de esas décadas es todavía mayor:

Porcentajes calculados con los edificios de viviendas de cada municipio en el censo de 2021 de Eustat; la antigüedad media es de la Estadística Municipal de Viviendas de 2024. En Basauri, Portugalete y Santurtzi, cerca de siete de cada diez edificios de viviendas son de 1941 a 1980, y Bilbao tiene además casi una cuarta parte de sus edificios anteriores a 1941.

¿Qué hay que cambiar en un piso de los años 50 a 70 y cuánto cuesta?

Si el piso no se ha reformado nunca, la lista suele ser larga. Estos son los precios publicados para cada trabajo:

La electricidad es la partida que más conviene no recortar. Cronoshare advierte de que muchas viviendas antiguas de Bilbao no tienen toma de tierra y de que en el Casco Viejo y el Ensanche es habitual encontrar instalaciones que piden una reforma completa. Ojo con los presupuestos muy bajos: CYPE, que calcula el coste directo sin margen ni IVA, valora la red interior de un piso de tres dormitorios en 3.023,19 €, así que un piso entero con cuadro, rozas y mecanismos difícilmente baja de unos 3.000 € al público. Cómo detectar una instalación vieja está en instalación eléctrica antigua, y el certificado final, en boletín eléctrico.

La fontanería. Los pisos de esa época pueden conservar tuberías de hierro o incluso de plomo, que conviene sustituir con la pared abierta. Lo vemos en tuberías de plomo y de hierro.

El gotelé. Cronoshare lo sitúa sobre todo en edificios de los años sesenta a ochenta. El precio por piso está en pintar un piso y quitar el gotelé.

¿Qué cambia en el precio si el edificio tiene estructura de madera?

En estos edificios, los suelos de cada planta descansan sobre vigas de madera, y eso encarece la obra por dos vías. La primera es el técnico: en Bilbao, cambiar el pavimento de baños y cocinas de estos edificios deja la vía rápida de la comunicación previa, y Getxo, Basauri y Bermeo también los excluyen, del todo o en parte, de sus trámites sencillos. Para los honorarios, Cronoshare calcula que un proyecto firmado por un arquitecto cuesta entre el 3 % y el 15 % del presupuesto de ejecución material, según el alcance.

La segunda es lo que aparece al levantar el suelo. Si las vigas bajo el baño o la cocina están dañadas por humedad, hay que repararlas antes de poner el suelo nuevo, y esa partida no está en ninguna tabla por metro. Es el motivo para reservar un colchón de imprevistos: Habitissimo aconseja entre un 10 % y un 20 % del presupuesto, y en un edificio de madera conviene ir al máximo. El trámite exacto en Bilbao, con lo que pide Surbisa, está en licencia de obra en Bilbao.

¿Conviene mirar el edificio antes de reformar el piso?

Sí, y puede ahorrarte dinero. En Euskadi, los edificios de viviendas de más de 50 años tienen que pasar la inspección técnica (Decreto 117/2018), y en Bizkaia hay 49.689 obligados según el registro Euskoregite. El informe clasifica las obras pendientes de la comunidad por urgencia. Si señala la fachada, la cubierta o las bajantes, saber cuándo se harán evita dos problemas: pagar tu reforma y la derrama a la vez sin preverlo, o rematar paredes y techos que luego habrá que abrir. Cómo consultarlo está en la ITE en Euskadi.

Mira también el portal y la escalera. Si no hay ascensor, la planta encarece los trabajos: Cronoshare la cuenta como factor de precio en su guía de pintar pisos en Bilbao. Si la comunidad se plantea instalarlo, lo tratamos en piso sin ascensor.

Y si al demoler aparece algún material con amianto, como placas o bajantes de fibrocemento, no lo retires tú ni dejes que lo haga cualquiera: solo puede hacerlo una empresa inscrita en el Registro de Empresas con Riesgo por Amianto, con un plan de trabajo previo, según el Real Decreto 847/2026, que sustituyó al Real Decreto 396/2006.

¿Qué impuestos y ayudas tiene la reforma de un piso antiguo?

• IVA del 10 %. Un piso antiguo cumple de sobra el requisito de tener más de dos años. Lo que hay que vigilar es que los materiales que aporta la empresa no pasen del 40 % del precio sin IVA; si pasan, toda la obra va al 21 %. Detalle en IVA del 10 % en reformas.
• ICIO. El 5 % del coste de ejecución material en los municipios grandes de Bizkaia, con tipos reducidos en algunos, como el de Basauri para reparaciones de vivienda de menos de 25.000 €. Está todo en ICIO en Bizkaia.
• IRPF foral. En Bizkaia, la rehabilitación de la vivienda habitual solo desgrava por la deducción de vivienda si el Gobierno Vasco la califica como actuación protegida (artículo 87 de la Norma Foral 13/2013). Lo que mejore la eficiencia energética puede ir por otra deducción, la del artículo 91 quater. Más en deducciones por obras en el IRPF de Bizkaia.
• Ayudas del Gobierno Vasco. La línea de obras particulares de rehabilitación cubre, entre otras cosas, accesibilidad y eficiencia energética. Para las ayudas de conservación, accesibilidad o eficiencia, el decreto de la ITE exige que el edificio tenga la inspección hecha antes de pedirlas, sea cual sea su edad. Se tramitan en las oficinas de rehabilitación: en Bilbao, Surbisa; en el resto, las de sociedades de rehabilitación de Bizkaia.

¿Qué debe prever el presupuesto de un piso antiguo?

Un presupuesto para un piso de los años 50 a 70 tiene que contestar preguntas que en un piso nuevo no existen:

1. Si renueva la instalación eléctrica entera, con cuadro nuevo, toma de tierra y boletín, o solo la amplía.
2. Si cambia todas las tuberías de agua y los desagües hasta la bajante, y de qué material son las nuevas.
3. Cómo resuelve la calefacción: caldera nueva, radiadores o un sistema distinto.
4. Si incluye revisar la estructura y quién lo hace, sobre todo en edificios de madera.
5. Qué pasa con los imprevistos: un porcentaje reservado y cómo se aprueba cada gasto extra.
6. Desescombro, contenedor, licencia o comunicación previa, ICIO e IVA aplicado.

Con eso delante, los presupuestos se pueden comparar de verdad. Cómo leerlos está en qué debe incluir un presupuesto de reforma, y lo que dura una obra así, en cuánto dura una reforma.